#Dr2Jo

Intro

Aufgelassene Pfarrhöfe stellen in Bayern eine zunehmend dringliche Herausforderung dar, die jedoch zugleich ein erhebliches Potenzial für die ländliche Entwicklung birgt. Als historische und kulturelle Zentren vieler Gemeinden sind diese Gebäude von hoher identitätsstiftender Bedeutung, sehen sich aber durch Leerstand und fortschreitenden Verfall bedroht. Der vorliegende Post untersucht die Rahmenbedingungen für eine erfolgreiche Umnutzung dieser denkmalgeschützten Immobilien. Im Fokus steht die Entwicklung eines umfassenden Verständnisses für die Schnittstellen von Denkmalschutz, Finanzierung und nachhaltigen Nutzungskonzepten.

Die Analyse gliedert sich in drei zentrale Bereiche. Zunächst werden die fundamentalen Herausforderungen beleuchtet, die sich aus dem historischen Wert, den spezifischen baulichen Gegebenheiten und den strengen rechtlichen Vorgaben des bayerischen Denkmalschutzgesetzes ergeben. Hierbei wird deutlich, dass die Sanierung von Pfarrhöfen besondere Fachkenntnis und einen sensiblen Umgang mit der historischen Bausubstanz erfordert. Zweitens erfolgt eine detaillierte Auseinandersetzung mit den finanziellen Aspekten. Dazu gehören eine Aufschlüsselung der typischen Kostenfaktoren, die Analyse steuerlicher Anreize wie der Denkmal-AfA sowie eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung verschiedener Nutzungsszenarien. Drittens wird die vielschichtige Förderlandschaft in Bayern systematisch aufgeschlüsselt, von Bundes- und Landesprogrammen über Zuschüsse der Denkmalpflege bis hin zu regionalen und kommunalen Unterstützungsmöglichkeiten.

Durch die Verknüpfung dieser drei Säulen – Denkmalschutz, Finanzen und Förderung – werden praxisorientierte Modelle und Handlungsempfehlungen für Kommunen, Kirchengemeinden, Investoren und bürgerschaftliche Initiativen entwickelt. Ziel ist es, einen Leitfaden zu schaffen, der die erfolgreiche Revitalisierung aufgelassener Pfarrhöfe ermöglicht und diese wertvollen Baudenkmäler als lebendige und wirtschaftlich tragfähige Orte für die Zukunft sichert.

Einleitung

Die bayerische Kulturlandschaft ist untrennbar mit ihren historischen Ortskernen verbunden, in denen Kirchen, Rathäuser und Pfarrhöfe über Jahrhunderte hinweg das soziale, spirituelle und administrative Zentrum bildeten. Insbesondere die Pfarrhöfe, oft als prächtige Ensembles aus Wohn- und Wirtschaftsgebäuden errichtet, sind steinerne Zeugen lokaler Geschichte und architektonischer Entwicklung. Doch der gesellschaftliche Wandel, sinkende Priesterzahlen und die Neustrukturierung kirchlicher Verwaltungseinheiten führen dazu, dass immer mehr dieser historisch bedeutsamen Gebäude ihre ursprüngliche Funktion verlieren. Sie werden „aufgelassen“ – ein Begriff, der das drohende Schicksal von Leerstand, Verfall und dem potenziellen Verlust eines unersetzlichen Kulturerbes umschreibt.

Die Problematik des strukturellen Leerstands betrifft nicht nur die kirchlichen Eigentümer, die mit dem Erhaltungsaufwand oft überfordert sind, sondern stellt auch eine tiefgreifende Herausforderung für die betroffenen Kommunen dar. Ein leerstehender Pfarrhof im Herzen eines Dorfes kann zu einem Symbol des Niedergangs werden, das die Attraktivität des gesamten Ortes beeinträchtigt und die lokale Identität schwächt. Gleichzeitig schlummert in diesen Gebäuden ein enormes Potenzial. Ihre oft zentrale Lage, die großzügigen Grundrisse und die historische Aura bieten ideale Voraussetzungen für neue, gemeinschaftsstiftende oder wirtschaftlich tragfähige Nutzungen. Die Revitalisierung eines Pfarrhofs kann so zum Impulsgeber für eine umfassende Ortskernbelebung werden, der neue Wohn-, Arbeits- und Begegnungsräume schafft.

Die Transformation dieser denkmalgeschützten Immobilien ist jedoch ein hochkomplexes Unterfangen. Die zentralen Hürden liegen im Spannungsfeld dreier entscheidender Faktoren: den strengen Auflagen des Denkmalschutzes, den immensen Kosten für Sanierung und Umbau sowie der Notwendigkeit, ein langfristig wirtschaftlich tragfähiges Nutzungskonzept zu entwickeln. Projekte scheitern häufig nicht am Mangel an guten Ideen, sondern an der Unterschätzung dieser komplexen Interdependenzen. Eine Umnutzung, die den denkmalrechtlichen Anforderungen genügt, ist oft mit erheblichen Mehrkosten verbunden, die sich durch konventionelle Nutzungsmodelle kaum refinanzieren lassen. Umgekehrt können rein renditeorientierte Konzepte den Erhalt der schützenswerten Bausubstanz gefährden.

Vor diesem Hintergrund setzt die vorliegende Arbeit an. Sie zielt darauf ab, die wesentlichen Rahmenbedingungen für die erfolgreiche Umnutzung aufgelassener Pfarrhöfe in Bayern systematisch zu analysieren und praxisnahe Lösungsansätze aufzuzeigen. Es soll ein umfassendes Bild der Chancen und Risiken gezeichnet werden, das potenziellen Akteuren – von Kommunen über private Investoren bis hin zu Bürgergenossenschaften – als fundierte Entscheidungsgrundlage dienen kann. Die zentrale Forschungsfrage lautet daher: Wie kann ein Nutzungskonzept für einen aufgelassenen Pfarrhof in Bayern gestaltet werden, das den Anforderungen des Denkmalschutzes gerecht wird, finanziell realisierbar ist und eine nachhaltige, wertschöpfende Nachnutzung sicherstellt?

Um diese Frage zu beantworten, wird die Untersuchung in fünf Schritten vorgehen. Zunächst werden im ersten Kapitel die grundlegenden Herausforderungen beleuchtet, die sich aus dem historischen Wert, den typischen Bauschäden und den rechtlichen Rahmenbedingungen des Denkmalschutzes ergeben. Das zweite Kapitel widmet sich einer detaillierten Analyse der finanziellen Aspekte, einschließlich der Kostenstruktur, steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten und der Wirtschaftlichkeit verschiedener Szenarien. Im dritten Kapitel wird die komplexe Förderlandschaft in Bayern systematisch aufbereitet und die wichtigsten Programme von Bund, Land, Kommunen und anderen Institutionen vorgestellt. Darauf aufbauend entwickelt das vierte Kapitel konkrete Nutzungsmodelle anhand von Fallbeispielen, die von wohnwirtschaftlichen über gewerbliche bis hin zu soziokulturellen Ansätzen reichen. Abschließend werden im fünften Kapitel praxisorientierte Handlungsempfehlungen formuliert, die den Weg von der ersten Idee bis zur erfolgreichen Projektumsetzung skizzieren.

Die Arbeit verfolgt das Ziel, nicht nur eine Bestandsaufnahme der Probleme zu liefern, sondern vor allem Lösungswege aufzuzeigen. Sie soll dazu beitragen, das Bewusstsein für den Wert dieser einzigartigen Baudenkmäler zu schärfen und die Akteure zu ermutigen, die Herausforderung ihrer Revitalisierung anzunehmen. Eine erfolgreiche Umnutzung sichert nicht nur ein einzelnes Gebäude, sondern stärkt die Gemeinschaft, bewahrt die lokale Identität und schafft einen lebendigen Ort für zukünftige Generationen.

1. Grundlagen und Herausforderungen bei der Umnutzung von Pfarrhöfen

Die Umnutzung eines aufgelassenen Pfarrhofs ist ein Vorhaben, das weit über eine gewöhnliche Immobilienentwicklung hinausgeht. Es handelt sich um die Transformation eines Ortes, der tief in der lokalen Geschichte und Kultur verwurzelt ist. Jede bauliche Maßnahme muss daher nicht nur technischen und wirtschaftlichen, sondern auch historischen und gesellschaftlichen Anforderungen gerecht werden. Der Erfolg eines solchen Projekts hängt maßgeblich davon ab, die spezifischen Herausforderungen, die sich aus dem Charakter dieser Gebäude ergeben, von Beginn an zu verstehen und in die Planung zu integrieren. Diese Herausforderungen lassen sich in drei Kernbereiche gliedern: der immense historische und kulturelle Wert der Gebäude, die typischen baulichen und sanierungstechnischen Probleme sowie die rechtlichen Rahmenbedingungen des Denkmalschutzes.

1.1 Der historische und kulturelle Wert bayerischer Pfarrhöfe

Pfarrhöfe in Bayern sind mehr als nur ehemalige Wohn- und Arbeitsstätten von Geistlichen. Sie sind integrale Bestandteile des kulturellen Erbes und spiegeln in ihrer Architektur, ihrer Lage und ihrer materiellen Substanz jahrhundertelange Entwicklungen wider. Oft bilden sie zusammen mit der Pfarrkirche ein städtebauliches Ensemble von herausragender Bedeutung, das den Ortskern prägt und als historischer Orientierungspunkt dient. Ihre Errichtung war stets ein repräsentatives Unterfangen, das den Status und die Bedeutung der Pfarrei unterstreichen sollte. Daher finden sich in vielen Pfarrhöfen hochwertige Baumaterialien, aufwendige Handwerkskunst und architektonische Stilelemente, die von der Romanik über die Gotik und den Barock bis ins 19. Jahrhundert reichen.

Der Wert dieser Gebäude liegt nicht allein in ihrer ästhetischen Erscheinung. Sie sind auch Archive der Sozial-, Wirtschafts- und Agrargeschichte. Die oft weitläufigen Anlagen mit Hauptgebäude, Ställen, Scheunen und Gärten erzählen von einer Zeit, in der der Pfarrer nicht nur Seelsorger, sondern auch ein bedeutender Landwirt und Verwalter war. In den Mauern, Dachstühlen und Kellergewölben sind Spuren vergangener Lebens- und Arbeitswelten konserviert. Historische Putzschichten, originale Fenster, Türen, Bodenbeläge oder sogar Wandmalereien sind materielle Zeugnisse, deren Erhalt für das Verständnis der lokalen Geschichte von unschätzbarem Wert ist.

Dieser hohe Denkmalwert begründet jedoch auch die erste große Herausforderung bei der Umnutzung. Jede bauliche Veränderung muss mit größter Sorgfalt geplant werden, um die historische Substanz und das authentische Erscheinungsbild nicht zu beeinträchtigen. Moderne Anforderungen an Wohnkomfort, Barrierefreiheit oder Brandschutz müssen mit dem denkmalpflegerischen Ziel des Substanzerhalts in Einklang gebracht werden. Ein Eingriff, der aus rein funktionaler oder wirtschaftlicher Sicht sinnvoll erscheint – wie der Austausch alter Fenster durch moderne Isolierglasfenster oder der Einbau eines Aufzugs – kann aus denkmalpflegerischer Sicht unzulässig sein, wenn er das historische Gefüge empfindlich stört. Die Aufgabe besteht darin, eine neue Nutzung zu finden und zu implementieren, die dem Gebäude dient und nicht umgekehrt das Gebäude der Nutzung unterwirft.

1.2 Typische bauliche Herausforderungen und Sanierungsbedarf

Aus dem Alter und der ursprünglichen Bauweise der Pfarrhöfe resultiert ein Bündel typischer baulicher Herausforderungen. Nach jahrelangem oder sogar jahrzehntelangem Leerstand und vernachlässigter Instandhaltung weisen viele Gebäude erhebliche Mängel auf, die eine umfassende Sanierung unumgänglich machen. Ein zentrales Problem ist oftmals Feuchtigkeit. Aufsteigende Feuchtigkeit aus dem Erdreich durch fehlende oder defekte Horizontalsperren, eindringendes Wasser durch undichte Dächer oder schadhafte Regenrinnen sowie Kondenswasserbildung an kalten Wänden können zu gravierenden Schäden führen. Dazu gehören die Zersetzung von Mauerwerk, die Zerstörung historischer Putze, Fäulnis an Holzbalken in Decken und Dachstühlen sowie Schimmelbefall, der gesundheitsschädlich ist und die Bausubstanz weiter angreift.

Die Tragwerke, insbesondere die hölzernen Dachstühle und Deckenbalken, sind häufig von holzzerstörenden Insekten (z. B. Hausbock, Anobien) oder Pilzen (z. B. Echter Hausschwamm) befallen. Die Sanierung erfordert hier nicht nur den Austausch geschädigter Hölzer, sondern auch eine sorgfältige Analyse der Ursachen und eine nachhaltige Bekämpfung der Schädlinge, oft unter Einsatz traditioneller handwerklicher Techniken, um originale Verbindungen und Konstruktionsdetails zu erhalten.

Ein weiteres Spannungsfeld ergibt sich aus den Anforderungen an die moderne Haustechnik und Energieeffizienz. Historische Gebäude wurden für ein völlig anderes Nutzungsverhalten und ohne die heutigen Standards an Wärme- und Schallschutz konzipiert. Die massiven, aber oft ungedämmten Außenwände, einfach verglaste Fenster und die zugige Bauweise führen zu einem hohen Energieverbrauch. Eine energetische Sanierung ist daher sowohl aus ökologischen als auch aus ökonomischen Gründen für den späteren Betrieb essenziell. Die Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems an der Fassade ist bei denkmalgeschützten Gebäuden jedoch in der Regel ausgeschlossen. Stattdessen müssen alternative Lösungen wie eine Innendämmung gefunden werden, die bauphysikalisch komplex sind und sorgfältig geplant werden müssen, um Feuchteschäden zu vermeiden. Die Integration moderner Heizungs-, Lüftungs- und Sanitäranlagen in die historische Struktur erfordert kreative Lösungen, um Schlitze, Rohre und Leitungen möglichst substanzschonend und unsichtbar zu verlegen [1].

Schließlich müssen auch die Grundrisse an eine neue Nutzung angepasst werden. Die ursprüngliche Raumaufteilung mit großen, repräsentativen Räumen im Erdgeschoss und kleinteiligeren Kammern in den Obergeschossen passt oft nicht zu modernen Wohn- oder Arbeitskonzepten. Das Versetzen von Wänden oder das Schaffen neuer Türöffnungen kann jedoch statisch relevant sein und in die historische Raumstruktur eingreifen. Jede dieser Maßnahmen erfordert daher eine genaue Prüfung und Genehmigung.

1.3 Rechtliche Rahmenbedingungen des Denkmalschutzes in Bayern

Die rechtliche Grundlage für alle Maßnahmen an einem denkmalgeschützten Pfarrhof ist das Bayerische Denkmalschutzgesetz (BayDSchG). Sein oberstes Ziel ist es, Denkmäler als Zeugnisse der Vergangenheit zu erhalten und zu schützen. Jede Veränderung an einem Baudenkmal, sei es eine Instandsetzung, eine Modernisierung oder eine Umnutzung, bedarf einer denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis durch die Untere Denkmalschutzbehörde, die in der Regel beim Landratsamt oder bei der kreisfreien Stadt angesiedelt ist.

Der Genehmigungsprozess ist ein zentraler und oft zeitaufwendiger Teil des Projekts. Um eine Genehmigung zu erhalten, muss der Bauherr detailliert darlegen, welche Maßnahmen geplant sind und wie diese sich auf die denkmalwerte Substanz auswirken. Der Antrag sollte umfassende Planungsunterlagen, Fotografien und eine präzise Beschreibung der geplanten Arbeiten enthalten [2]. Die Behörde prüft dann in Abstimmung mit dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege (BLfD), ob die geplanten Eingriffe mit den Belangen des Denkmalschutzes vereinbar sind. Maßgeblich ist hierbei der Grundsatz des größtmöglichen Substanzerhalts. Veränderungen sind nur dann zulässig, wenn sie reversibel sind oder wenn das öffentliche Interesse an der neuen Nutzung die Beeinträchtigung des Denkmalwerts überwiegt.

Ein wichtiger Aspekt ist die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand. Erhaltungsaufwand bezieht sich auf Maßnahmen, die der Wiederherstellung und Sicherung der bestehenden Substanz dienen (z. B. Reparatur des Dachstuhls, Sanierung der Fassade). Herstellungsaufwand bezeichnet hingegen Maßnahmen, die etwas Neues schaffen oder den Standard des Gebäudes wesentlich verbessern (z. B. Einbau eines neuen Badezimmers, grundlegende Änderung des Grundrisses). Diese Unterscheidung ist nicht nur für die denkmalschutzrechtliche Beurteilung, sondern auch für steuerliche Aspekte wie die Denkmal-AfA von entscheidender Bedeutung [2].

Die Novellierung des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes im Jahr 2023 hat zudem die Bedeutung des Klimaschutzes stärker in den Fokus gerückt. Das Gesetz betont nun explizit das Ziel, Denkmalschutz und Klimaschutz in Einklang zu bringen [3]. Dies eröffnet neue Möglichkeiten, etwa bei der Genehmigung von Solaranlagen auf denkmalgeschützten Dächern, stellt Planer aber auch vor die Herausforderung, Lösungen zu finden, die beiden Schutzzielen gerecht werden.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die erfolgreiche Umnutzung eines Pfarrhofs ein tiefes Verständnis für das Gebäude selbst sowie eine enge und kooperative Zusammenarbeit mit den Denkmalschutzbehörden von Anfang an erfordert. Die rechtlichen Rahmenbedingungen setzen enge Grenzen, bieten aber auch – durch Förderungen und steuerliche Anreize – die notwendigen Instrumente, um den Erhalt dieses wertvollen Kulturerbes zu ermöglichen.

2. Analyse der finanziellen Rahmenbedingungen

Die Umnutzung eines aufgelassenen Pfarrhofs ist ein komplexes Vorhaben, das maßgeblich von einer soliden und realistischen Finanzierungsplanung abhängt. Die historischen Gebäude stellen Investoren, Kommunen und kirchliche Träger vor erhebliche finanzielle Herausforderungen, bieten jedoch durch steuerliche Anreize und spezifische Förderprogramme auch besondere Chancen. Eine detaillierte Analyse der Kostenfaktoren, Abschreibungsmöglichkeiten und der potenziellen Wirtschaftlichkeit verschiedener Nutzungsszenarien ist daher die unabdingbare Grundlage für jede erfolgreiche Projektentwicklung. Sie ermöglicht es, die wirtschaftliche Tragfähigkeit eines Konzepts von Beginn an zu bewerten, Finanzierungslücken frühzeitig zu identifizieren und eine nachhaltige wirtschaftliche Grundlage für den langfristigen Betrieb des denkmalgeschützten Ensembles zu schaffen.

2.1 Kostenfaktoren bei der Sanierung und Umnutzung

Die Sanierung und Umnutzung eines denkmalgeschützten Pfarrhofs ist in der Regel mit signifikant höheren Kosten verbunden als ein vergleichbares Projekt im nicht denkmalgeschützten Bestand oder ein Neubau. Diese Mehrkosten resultieren aus einer Vielzahl spezifischer Faktoren, die in der Planungsphase sorgfältig erfasst und kalkuliert werden müssen.

Ein zentraler Kostentreiber ist die Notwendigkeit, auf spezialisierte Handwerksbetriebe zurückzugreifen, die über das erforderliche Wissen und die Erfahrung im Umgang mit historischer Bausubstanz verfügen. Techniken wie die traditionelle Aufarbeitung von Natursteinmauern, die Restaurierung von Holzbalkendecken oder die Reparatur von historischen Dachstühlen erfordern handwerkliches Können, das nicht weit verbreitet und entsprechend kostenintensiv ist. Eng damit verbunden ist die Materialbeschaffung. Für eine denkmalgerechte Sanierung müssen oft authentische oder nach historischem Vorbild gefertigte Materialien verwendet werden, wie zum Beispiel mundgeblasenes Fensterglas, handgefertigte Ziegel oder spezielle Kalkputze. Diese Materialien sind in der Anschaffung deutlich teurer als moderne Standardprodukte.

Ein weiterer wesentlicher Kostenfaktor sind unvorhergesehene Befunde während der Bauphase. Historische Gebäude bergen oft Überraschungen im Verborgenen. Versteckter Hausschwammbefall, unentdeckte Bauschäden in der Tragwerkskonstruktion oder kontaminierte Baustoffe können die Sanierungskosten unkalkulierbar in die Höhe treiben. Eine gründliche Bausubstanzanalyse durch spezialisierte Gutachter im Vorfeld ist daher unerlässlich, um das Risiko unliebsamer und teurer Überraschungen zu minimieren. Dennoch muss in der Budgetplanung stets ein ausreichender Puffer für Unvorhergesehenes eingeplant werden.

Die Auflagen der Denkmalschutzbehörden haben ebenfalls einen direkten Einfluss auf die Kosten. Während die Zusammenarbeit mit den Behörden entscheidend für den Projekterfolg ist, führen die Vorgaben zum Erhalt bestimmter Bauteile wie historischer Fenster, Türen, Bodenbeläge oder Stuckdecken zu einem erheblichen Mehraufwand. Anstatt eines einfachen Austauschs ist eine aufwendige und kostenintensive Restaurierung erforderlich. Diese denkmalpflegerischen Mehraufwendungen müssen präzise dokumentiert und von den allgemeinen Baukosten getrennt ausgewiesen werden, da sie die Grundlage für steuerliche Abschreibungen und spezifische Förderungen bilden [2].

Der Spagat zwischen Denkmalschutz und modernen Anforderungen, insbesondere im Bereich der Energieeffizienz, stellt einen weiteren signifikanten Kostenblock dar. Während eine Außendämmung der Fassade oft nicht möglich ist, müssen alternative und teurere Lösungen wie eine Innendämmung mit kapillaraktiven Materialien oder die Integration moderner, aber unauffälliger Haustechnik gefunden werden. Der Einbau einer Lüftungsanlage in historischen Deckenhohlräumen oder die Installation einer Wandheizung anstelle von konventionellen Heizkörpern sind Beispiele für technische Lösungen, die sowohl den Denkmalschutz respektieren als auch die Energieeffizienz verbessern, aber mit höheren Investitionskosten verbunden sind [1].

Schließlich müssen die Kosten, die durch das gewählte Nutzungskonzept selbst induziert werden, berücksichtigt werden. Eine gastronomische Nutzung erfordert beispielsweise hohe Investitionen in Brandschutz, Lüftungstechnik und gewerbliche Küchenausstattung. Eine Beherbergung wiederum stellt spezifische Anforderungen an die Sanitärinstallationen und Schallschutzmaßnahmen. Die barrierefreie Erschließung, die für viele öffentliche oder soziale Nutzungen unumgänglich ist, kann in einem historischen Gebäude ebenfalls zu erheblichen Kosten durch den Einbau von Aufzügen oder Rampen führen. Eine detaillierte Simulation verschiedener Szenarien, von einer Minimalinstandsetzung bis hin zur Komplettmodernisierung, kann dabei helfen, den Investitionsbedarf für unterschiedliche Nutzungsambitionen zu quantifizieren und eine fundierte Entscheidungsgrundlage zu schaffen [1].

2.2 Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten (Denkmal-AfA)

Ein zentrales Instrument zur Förderung privater Investitionen in den Erhalt von Baudenkmälern in Deutschland ist die erhöhte steuerliche Abschreibung für Baudenkmäler, bekannt als Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung). Dieses Instrument stellt einen entscheidenden finanziellen Anreiz dar, da es Investoren ermöglicht, einen erheblichen Teil ihrer Sanierungskosten steuerlich geltend zu machen und somit ihre Steuerlast signifikant zu reduzieren. Für Projekte wie die Umnutzung von Pfarrhöfen ist die Denkmal-AfA oft der entscheidende Faktor, der die Wirtschaftlichkeit erst herstellt.

Das Einkommensteuergesetz (EStG) unterscheidet dabei zwischen Kapitalanlegern, die das Objekt vermieten, und Eigennutzern.
Für Kapitalanleger, die eine denkmalgeschützte Immobilie erwerben und sanieren, um sie anschließend zu vermieten, gilt § 7i EStG. Dieser Paragraph erlaubt es, die gesamten Erhaltungskosten, die auf die denkmalgeschützten Teile des Gebäudes entfallen, über einen Zeitraum von zwölf Jahren vollständig als Werbungskosten von der Steuer abzusetzen. In den ersten acht Jahren können jährlich neun Prozent und in den darauffolgenden vier Jahren jeweils sieben Prozent der Sanierungskosten geltend gemacht werden. Dies führt zu einer Abschreibung von insgesamt 100 Prozent der relevanten Kosten [2]. Diese Regelung ist weitaus vorteilhafter als die reguläre Abschreibung für Neubauten oder nicht denkmalgeschützte Bestandsimmobilien, die typischerweise bei 2 bis 2,5 Prozent pro Jahr liegt [4].

Für Eigennutzer, die das Baudenkmal selbst zu Wohnzwecken nutzen, findet § 10f EStG Anwendung. Hier können die Sanierungskosten über einen Zeitraum von zehn Jahren zu insgesamt 90 Prozent steuerlich abgesetzt werden. Dies geschieht in Form von Abzügen von der Summe der Einkünfte, wobei jährlich neun Prozent der Aufwendungen geltend gemacht werden können [2]. Auch wenn die Abschreibung für Eigennutzer etwas geringer ausfällt als für Kapitalanleger, stellt sie dennoch einen erheblichen finanziellen Vorteil dar.

Die wesentliche Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Denkmal-AfA ist, dass sämtliche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Vorfeld mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt und von dieser schriftlich genehmigt wurden [2]. Die Behörde stellt nach Abschluss der Arbeiten eine Bescheinigung aus, die dem Finanzamt vorgelegt werden muss. In dieser Bescheinigung wird bestätigt, dass die durchgeführten Maßnahmen für den Erhalt des Denkmals und seine sinnvolle Nutzung erforderlich waren. Maßnahmen, die ohne vorherige Genehmigung durchgeführt werden, sind von der steuerlichen Begünstigung ausgeschlossen. Dies unterstreicht die entscheidende Bedeutung einer frühzeitigen und kooperativen Zusammenarbeit mit den Denkmalbehörden [5].

Für Investoren bedeutet die Denkmal-AfA in der Praxis, dass sie ihre Steuerlast durch die Sanierungskosten direkt mindern können. Dies verbessert die Liquidität während der oft kapitalintensiven Anfangsphase des Projekts und steigert die Gesamtrendite der Investition erheblich. Die Möglichkeit, Steuern in aktives Vermögen umzuwandeln, macht Denkmalimmobilien zu einer attraktiven Anlageklasse, insbesondere für Personen mit hohem zu versteuerndem Einkommen [4]. Bei der Planung eines Umnutzungsprojekts für einen Pfarrhof ist die maximale Ausschöpfung der Denkmal-AfA daher ein zentraler Baustein jeder soliden Finanzierungsstrategie.

2.3 Wirtschaftlichkeitsbetrachtung verschiedener Nutzungsszenarien

Die Entscheidung für ein bestimmtes Nutzungskonzept hat weitreichende Konsequenzen für die wirtschaftliche Tragfähigkeit eines sanierten Pfarrhofs. Eine pauschale Aussage über das „beste“ Konzept ist nicht möglich; vielmehr muss für jeden Standort eine individuelle Wirtschaftlichkeitsbetrachtung durchgeführt werden, die Investitionskosten, laufende Betriebskosten, Einnahmepotenziale und die spezifischen Förder- und Abschreibungsmöglichkeiten miteinander in Beziehung setzt. Die Analyse verschiedener Szenarien ist ein entscheidender Schritt, um eine nachhaltige und langfristig funktionierende Lösung zu finden.

Szenario 1: Wohnwirtschaftliche Nutzung
Die Umwandlung in Wohnraum, sei es in Form von Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, betreutem Wohnen oder Mehrgenerationenprojekten, ist eine häufig gewählte Option. Der Vorteil liegt in den potenziell stabilen und langfristigen Mieteinnahmen, die eine solide Basis für die Finanzierung von Darlehen und Betriebskosten bieten. Die Wirtschaftlichkeit hängt hier stark vom lokalen Mietpreisniveau, der Nachfrage nach Wohnraum und der erzielbaren Wohnfläche ab. In ländlichen Regionen Bayerns mit geringerem Mietdruck kann die Refinanzierung einer teuren Denkmalsanierung allein durch Mieteinnahmen schwierig sein. Hier sind die steuerlichen Vorteile der Denkmal-AfA besonders relevant, um die Investition rentabel zu machen [4]. Bei der Planung muss berücksichtigt werden, dass die kleinteilige Aufteilung großer historischer Räume in moderne Wohneinheiten mit den Auflagen des Denkmalschutzes kollidieren kann. Kompromisse, wie der Erhalt großer Gemeinschaftsräume, können den historischen Charakter wahren, reduzieren aber die vermietbare Fläche.

Szenario 2: Gewerbliche und touristische Nutzung
Die Umnutzung zu einem Hotel, einer Pension, einem Restaurant oder zu Büro- und Praxisräumen kann in touristisch attraktiven Lagen oder in Regionen mit entsprechender gewerblicher Nachfrage sehr wirtschaftlich sein. Solche Nutzungen können höhere Einnahmen pro Quadratmeter generieren als eine reine Wohnnutzung. Allerdings sind sie auch mit höheren Anfangsinvestitionen (z.B. für Gastronomieküchen, Brandschutz) und stärkeren konjunkturellen Schwankungen verbunden. Ein Hotelbetrieb erfordert zudem ein professionelles Management und eine kontinuierliche Auslastung, um rentabel zu sein. Ein besonderes Potenzial liegt in der Kombination verschiedener gewerblicher Nutzungen, wie etwa Büros oder Co-Working-Spaces in den Obergeschossen und ein öffentliches Café im Erdgeschoss, um Risiken zu streuen und Synergien zu schaffen. Die Einzigartigkeit des historischen Ambientes kann hier als starkes Marketingargument dienen und höhere Preise rechtfertigen.

Szenario 3: Soziokulturelle und gemeinwohlorientierte Nutzung
Nutzungen wie Gemeindezentren, Museen, Künstlerateliers oder soziale Einrichtungen (z.B. Kindertagesstätten) haben oft den größten Mehrwert für die lokale Gemeinschaft, sind jedoch wirtschaftlich am schwierigsten darzustellen. Die Einnahmen aus solchen Nutzungen sind in der Regel gering und decken oft nicht einmal die laufenden Betriebskosten, geschweige denn die Sanierungskosten. Solche Projekte sind daher in hohem Maße auf eine Mischfinanzierung aus öffentlichen Fördermitteln, Stiftungsgeldern, Spenden und ehrenamtlichem Engagement angewiesen. Eine mögliche Strategie zur Verbesserung der Wirtschaftlichkeit ist die Implementierung eines hybriden Modells. Hierbei werden gemeinwohlorientierte Flächen durch quersubventionierende gewerbliche Nutzungen ergänzt. Beispielsweise könnte ein Teil des Pfarrhofs als Dorfladen oder kleines Café betrieben werden, dessen Überschüsse in die Finanzierung der unrentablen Kulturbereiche fließen.

Für eine fundierte Entscheidung ist die Gegenüberstellung der Szenarien in einer dynamischen Investitionsrechnung unerlässlich. Dabei werden für jedes Szenario die geschätzten Gesamtinvestitionskosten (inklusive Sanierung und nutzungsspezifischer Ausstattung), die zu erwartenden jährlichen Betriebskosten (Energie, Instandhaltung, Personal) und die prognostizierten Einnahmen über einen längeren Zeitraum (z.B. 20 Jahre) erfasst. Unter Einbeziehung von Finanzierungskosten (Bankdarlehen, KfW-Kredite) [1], Steuereffekten durch die Denkmal-AfA und potenziellen Förderzuschüssen lässt sich die Kapitalwertmethode oder die interne Zinsfußmethode anwenden, um die finanzielle Attraktivität der jeweiligen Option zu bewerten. Diese Analyse zeigt nicht nur, welches Szenario die höchste Rendite verspricht, sondern auch, welches am besten zu den finanziellen Möglichkeiten und den Zielen der Projektträger passt.

3. Förderlandschaft für denkmalgeschützte Pfarrhöfe in Bayern

Die Umnutzung eines denkmalgeschützten Pfarrhofs stellt für Eigentümer, Investoren und Kommunen eine erhebliche finanzielle Herausforderung dar. Die Sanierungskosten übersteigen jene für vergleichbare, nicht denkmalgeschützte Gebäude oft um ein Vielfaches, bedingt durch den Einsatz spezieller Materialien, die Notwendigkeit historischer Handwerkstechniken und die aufwendige Abstimmung mit den Denkmalschutzbehörden. Ohne eine substanzielle finanzielle Unterstützung von öffentlicher Seite wären viele solcher Projekte wirtschaftlich nicht realisierbar. Das Bewusstsein für den kulturellen Wert dieser Bauwerke hat in Deutschland und insbesondere in Bayern zur Etablierung einer vielschichtigen Förderlandschaft geführt. Diese umfasst direkte Zuschüsse, zinsgünstige Darlehen und steuerliche Anreize, die darauf abzielen, die Mehrkosten des denkmalgerechten Bauens zumindest teilweise zu kompensieren und private Initiative zu fördern.

Die Förderinstrumente sind auf verschiedenen föderalen Ebenen angesiedelt – vom Bund über das Land Bayern bis hin zu den Bezirken und Kommunen. Diese Programme sind nicht nur finanzielle Hilfen, sondern auch Steuerungsinstrumente, die den Erhalt des baukulturellen Erbes sichern sollen. Sie setzen Anreize für eine qualitativ hochwertige, substanzschonende Sanierung und unterstützen Eigentümer dabei, ihrer gesetzlichen Erhaltungspflicht nachzukommen. Für die erfolgreiche Realisierung eines Umnutzungsprojekts ist die Kenntnis dieser Förderlandschaft und die strategische Kombination verschiedener Finanzierungsquellen von entscheidender Bedeutung. Eine frühzeitige und umfassende Auseinandersetzung mit den verfügbaren Programmen, deren Voraussetzungen und Antragsverfahren ist ein fundamentaler Baustein jeder Projektentwicklung. Ohne diese finanzielle Flankierung bliebe das Potenzial vieler historischer Pfarrhöfe ungenutzt, und ihr schleichender Verfall wäre kaum aufzuhalten.

3.1 Förderprogramme auf Bundes- und Landesebene

Die finanzielle Unterstützung für den Erhalt von Baudenkmälern in Bayern speist sich aus verschiedenen Quellen, wobei Programme auf Bundes- und Landesebene eine zentrale Rolle spielen. Diese sind oft auf die Förderung von Objekten mit besonderer nationaler oder landesweiter Bedeutung ausgerichtet und stellen in der Regel die höchsten Fördersummen bereit.

Auf Bundesebene ist das von der Beauftragten der Bundesregierung für Kultur und Medien (BKM) aufgelegte Denkmalschutz-Sonderprogramm (DSp) das wichtigste Instrument der direkten Projektförderung [6]. Dieses Programm zielt auf die Rettung und den Erhalt national bedeutsamer Kulturdenkmäler. Historische Pfarrhöfe können für diese Förderung in Frage kommen, wenn sie aufgrund ihrer architektonischen Qualität, ihrer geschichtlichen Bedeutung oder ihrer städtebaulichen Präsenz über eine rein lokale oder regionale Relevanz hinausweisen. Die Mittel des DSp werden für substanzerhaltende und restauratorische Maßnahmen an der Gebäudehülle und an festen Ausstattungsteilen vergeben. Die Abwicklung und fachliche Begutachtung der Anträge aus Bayern erfolgt in enger Zusammenarbeit mit dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege (BLfD), das die Projekte prüft und eine Prioritätenliste erstellt [7]. Die Vergabe der Mittel ist wettbewerbsorientiert und hängt von den jährlichen Haushaltsentscheidungen des Deutschen Bundestages ab, weshalb kein Rechtsanspruch auf eine Förderung besteht. Die Antragsteller müssen in der Regel einen erheblichen Eigenanteil sowie die Bereitschaft zur Kofinanzierung durch weitere öffentliche oder private Geldgeber nachweisen, was den subsidiären Charakter der Bundesförderung unterstreicht.

Neben der direkten Projektförderung engagiert sich der Bund auch indirekt über steuerliche Erleichterungen, die im Einkommensteuergesetz (EStG) verankert sind und in Kapitel 2.2 detailliert behandelt werden. Diese steuerlichen Anreize stellen eine der tragenden Säulen der Denkmalförderung in Deutschland dar und sind für private Investoren von besonderer Bedeutung.

Auf Landesebene beteiligt sich der Freistaat Bayern maßgeblich an der Finanzierung von Denkmalpflegemaßnahmen. Die zentrale Anlaufstelle für staatliche Förderungen ist das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege (BLfD), dessen direkte Zuschüsse in Kapitel 3.2 gesondert behandelt werden. Darüber hinaus existieren weitere landesweite Programme, die für die Umnutzung von Pfarrhöfen relevant sein können, insbesondere im Bereich der Städtebau- und Dorferneuerungsförderung. Diese Programme, die über die Bayerische Verwaltung für Ländliche Entwicklung oder das Bauministerium administriert werden, zielen auf die Stärkung und Revitalisierung von Ortskernen ab. Ein leerstehender Pfarrhof im Zentrum eines Dorfes ist oft ein Schlüsselobjekt für eine erfolgreiche städtebauliche Entwicklung. Die Sanierung und Umnutzung eines solchen Gebäudes kann daher im Rahmen von Dorferneuerungsmaßnahmen oder der Städtebauförderung unterstützt werden, wenn das Projekt zur Belebung des Ortskerns, zur Schaffung von sozialer Infrastruktur oder zur Stärkung des lokalen Zusammenhalts beiträgt. Die Förderungen können dabei nicht nur die denkmalpflegerischen Mehrkosten abdecken, sondern auch Aufwendungen für die Schaffung von öffentlichem Raum, die Verbesserung der Barrierefreiheit oder die Umsetzung von gemeinwohlorientierten Nutzungen. Die Kombination von Mitteln der Denkmalpflege mit Städtebaufördermitteln ist oft ein entscheidender Hebel, um komplexe und für die Gemeinde bedeutsame Projekte zu realisieren.

Ein weiterer wichtiger Akteur auf Landesebene ist die Bayerische Landesstiftung. Als gemeinnützige Stiftung des öffentlichen Rechts fördert sie unter anderem die Erhaltung von bedeutenden Baudenkmälern in Bayern. Antragsberechtigt sind Kirchen, Kommunen und private Eigentümer. Die Landesstiftung gewährt in der Regel Zuschüsse für denkmalpflegerische Maßnahmen, die den Erhalt der Originalsubstanz sichern. Die Förderentscheidungen orientieren sich an der überregionalen Bedeutung des Denkmals, der Dringlichkeit der Maßnahmen und der finanziellen Leistungsfähigkeit des Antragstellers. Die Mittel der Bayerischen Landesstiftung können kumulativ mit anderen Förderprogrammen beantragt werden und dienen oft dazu, Finanzierungslücken zu schließen.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Förderprogramme auf Bundes- und Landesebene ein breites Spektrum an Unterstützungsmöglichkeiten bieten. Während die Bundesmittel vorrangig auf national bedeutsame Denkmäler konzentriert sind, ermöglichen die bayerischen Landesprogramme eine breitere Förderung, die auch städtebauliche und soziale Aspekte berücksichtigt. Der Schlüssel zum Erfolg liegt in der frühzeitigen Identifizierung der passenden Programme und der sorgfältigen Abstimmung der Anträge, um eine komplementäre Finanzierungsstrategie zu entwickeln.

3.2 Zuschüsse durch das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege

Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege (BLfD) ist die zentrale Fachbehörde des Freistaates für alle Fragen des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege. Neben seiner gutachterlichen und beratenden Tätigkeit spielt das BLfD eine entscheidende Rolle bei der direkten finanziellen Förderung von Erhaltungsmaßnahmen an Bau- und Kunstdenkmälern [8]. Die Zuschüsse des Landesamtes sind ein elementarer Bestandteil vieler Finanzierungskonzepte für die Sanierung historischer Pfarrhöfe, die sich nicht im Eigentum des Staates befinden [9].

Die direkten Zuschüsse des BLfD werden aus Haushaltsmitteln des Freistaates Bayern finanziert. Antragsberechtigt sind private Eigentümer, kommunale Gebietskörperschaften sowie kirchliche Träger [10]. Die Förderung ist als freiwillige Leistung konzipiert; es besteht somit kein Rechtsanspruch auf die Gewährung von Mitteln. Die Vergabe erfolgt nach pflichtgemäßem Ermessen und orientiert sich an Kriterien wie der denkmalfachlichen Bedeutung des Objekts, der Dringlichkeit der Maßnahmen und der finanziellen Leistungsfähigkeit des Eigentümers [9]. Primäres Ziel der Förderung ist es, den Eigentümer bei der Erfüllung seiner gesetzlichen Erhaltungspflicht zu unterstützen und den denkmalpflegerischen Mehraufwand, der durch die Auflagen der Denkmalpflege entsteht, teilweise auszugleichen.

Gefördert werden in erster Linie Maßnahmen zur Erhaltung, Sicherung und Restaurierung der denkmalgeschützten Substanz [11]. Dazu zählen beispielsweise die Instandsetzung von historischen Dachtragwerken, die Restaurierung von Fassaden und Fenstern, die Sicherung von gefährdetem Mauerwerk oder die Konservierung von historischer Ausstattung wie Wandmalereien oder Stuckdecken. Reine Modernisierungsmaßnahmen oder Umbauten, die ausschließlich einer neuen Nutzung dienen, sind in der Regel nicht förderfähig. Die Förderung konzentriert sich auf den “denkmalpflegerischen Mehraufwand”, also jene Kosten, die über eine einfache Instandsetzung hinausgehen und durch die Verwendung historischer Materialien und Techniken bedingt sind.

Eine besondere Form der Unterstützung stellt der Entschädigungsfonds nach dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz (BayDSchG) dar. Aus diesem Fonds können Zuwendungen gewährt werden, wenn die Erhaltung eines Denkmals für den Eigentümer eine unzumutbare wirtschaftliche Belastung darstellt [12]. Dies kann insbesondere bei stark gefährdeten oder sehr aufwendig zu sanierenden Objekten wie manchen aufgelassenen Pfarrhöfen der Fall sein. Eine Förderung aus dem Entschädigungsfonds kommt jedoch nur als ultima ratio in Betracht, wenn alle anderen Finanzierungsmöglichkeiten, einschließlich des zumutbaren Eigenanteils des Eigentümers, ausgeschöpft sind. Die Prüfung der Unzumutbarkeit erfolgt in einem strengen Verfahren und erfordert eine detaillierte Offenlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse des Eigentümers [11].

Der Verfahrensweg zur Beantragung von Zuschüssen ist klar strukturiert. Der erste und wichtigste Schritt ist die frühzeitige Kontaktaufnahme mit dem zuständigen Gebietsreferenten des BLfD, idealerweise lange vor Beginn jeglicher Planungs- oder Baumaßnahmen [12]. In diesem Beratungsgespräch werden das geplante Vorhaben, die denkmalfachlichen Anforderungen und die Fördermöglichkeiten erörtert. Diese Abstimmung ist von entscheidender Bedeutung, da Maßnahmen, die ohne vorherige Genehmigung oder Abstimmung begonnen werden, ihre Förderfähigkeit verlieren können [5]. Der formelle Antrag ist anschließend bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde (meist Landratsamt oder kreisfreie Stadt) einzureichen, die ihn mit einer Stellungnahme an das BLfD weiterleitet [9]. Dem Antrag müssen detaillierte Planungsunterlagen, eine aussagekräftige Kostenschätzung und ein Finanzierungsplan beigefügt werden.

Die Höhe der Zuschüsse des BLfD ist begrenzt und deckt in der Regel nur einen kleinen Teil der Gesamtkosten ab. Die Förderquoten sind variabel und hängen von den verfügbaren Haushaltsmitteln und der Anzahl der Anträge ab. Die Zuschüsse haben jedoch eine wichtige Katalysatorfunktion: Eine Förderzusage des BLfD gilt als fachliches Gütesiegel für das Projekt und erleichtert oft die Akquise weiterer Fördermittel von anderen Institutionen wie Bezirken, Kommunen oder Stiftungen [12]. Das BLfD unterstützt und befürwortet ausdrücklich die Kombination seiner Zuschüsse mit anderen Förderprogrammen, um eine tragfähige Gesamtfinanzierung zu ermöglichen.

3.3 Regionale Fördermöglichkeiten durch Bezirke und Kommunen

Neben den übergeordneten Programmen von Bund und Land bildet die regionale Förderebene, bestehend aus den bayerischen Bezirken und den Kommunen (Städte und Gemeinden), eine weitere wichtige Säule in der Finanzarchitektur für die Sanierung denkmalgeschützter Pfarrhöfe. Diese Ebene zeichnet sich durch ihre geografische Nähe zum Projekt und ein oft spezifisches Interesse an der lokalen Baukultur und der Entwicklung des unmittelbaren Lebensumfeldes aus.

Die sieben bayerischen Bezirke (z.B. Oberbayern, Schwaben, Oberfranken) verfügen über eigene Programme zur Förderung der Denkmalpflege [13]. Gemäß ihrer gesetzlichen Aufgabenstellung unterstützen sie den Erhalt des kulturellen Erbes in ihrer Region durch die Vergabe von Zuschüssen. Ähnlich wie bei den Landesmitteln handelt es sich auch hier um freiwillige Leistungen, auf die kein Rechtsanspruch besteht. Die Bezirke zielen mit ihrer Förderung darauf ab, die finanzielle Lücke zu schließen, die nach Ausschöpfung der staatlichen Fördermittel und des Eigenanteils des Eigentümers verbleibt. Sie fungieren oft als Kofinanzierer und machen durch ihre Beteiligung die Umsetzung vieler Projekte erst möglich.

Die Förderrichtlinien und -schwerpunkte können sich von Bezirk zu Bezirk unterscheiden, doch im Allgemeinen orientiert sich die Unterstützung an ähnlichen Kriterien wie jenen des BLfD. Gefördert werden denkmalpflegerische Mehraufwendungen bei der Renovierung oder Restaurierung von Gebäuden, die für die Region von allgemeinem Interesse sind. Der Bezirk Oberbayern beispielsweise unterstützt private, institutionelle und kommunale Eigentümer und bezuschusst in der Regel zehn Prozent der förderfähigen Kosten, wobei in Fällen von besonderem Förderbedarf bis zu zwanzig Prozent möglich sind [14]. Die maximale Fördersumme ist dabei oft gedeckelt, im Falle Oberbayerns beispielsweise auf 50.000 Euro pro Maßnahme. Anträge können in der Regel ganzjährig eingereicht werden, was eine flexible Projektplanung ermöglicht. Die enge Zusammenarbeit zwischen den Bezirken und dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege gewährleistet eine fachliche Begutachtung der Projekte und eine koordinierte Vergabe der Mittel.

Auf der untersten, aber nicht weniger wichtigen Ebene, engagieren sich auch viele Städte und Gemeinden für den Erhalt ihrer lokalen Baudenkmäler. Ein historischer Pfarrhof prägt in vielen Dörfern und Kleinstädten maßgeblich das Ortsbild und ist ein zentraler Identifikationspunkt für die lokale Gemeinschaft. Dementsprechend hoch ist oft das kommunale Interesse an dessen Erhalt und einer sinnvollen Nachnutzung, die zur Belebung des Ortskerns beiträgt.

Die kommunale Förderung kann verschiedene Formen annehmen. Viele Städte und Gemeinden haben eigene, wenn auch oft mit bescheidenen Mitteln ausgestattete, Förderprogramme aufgelegt, aus denen direkte Zuschüsse für Sanierungsmaßnahmen an denkmalgeschützten Gebäuden gezahlt werden können. Die Höhe dieser Zuschüsse ist meist geringer als die von Bezirk oder Land, kann aber einen wichtigen Beitrag zur Gesamtfinanzierung leisten.

Darüber hinaus kann die kommunale Unterstützung auch indirekt erfolgen. Dies kann die Reduzierung oder der Erlass von kommunalen Gebühren (z.B. für Baugenehmigungen), die Bereitstellung von Infrastruktur oder die aktive Unterstützung bei der Beantragung überregionaler Fördermittel umfassen. Insbesondere wenn der Pfarrhof für eine gemeinwohlorientierte Nutzung vorgesehen ist (z.B. als Bürgerzentrum, Bibliothek oder Kindertagesstätte), kann die Kommune als strategischer Partner, Mitinvestor oder sogar als späterer Mieter oder Betreiber auftreten. In solchen Fällen ist das Engagement der Kommune oft der entscheidende Faktor für die Realisierbarkeit des Projekts.

Die enge Abstimmung mit der Gemeinde ist daher von Beginn an unerlässlich. Sie kann nicht nur zusätzliche finanzielle Ressourcen erschließen, sondern stellt auch sicher, dass das geplante Nutzungskonzept den lokalen Bedürfnissen entspricht und auf eine breite Akzeptanz in der Bevölkerung trifft. Die Kombination aus den fachlich fundierten Zuschüssen der Bezirke und der politisch-strategischen Unterstützung durch die Heimatgemeinde schafft eine robuste regionale Basis für das Gelingen der Umnutzung eines Pfarrhofs.

3.4 KfW-Programme für energetische Sanierung

Die energetische Sanierung stellt bei der Umnutzung historischer Gebäude wie Pfarrhöfen eine besondere Herausforderung dar. Die Notwendigkeit, den Energieverbrauch und die Betriebskosten zu senken, um eine wirtschaftliche und zukunftsfähige Nutzung zu gewährleisten, steht oft im Konflikt mit den Anforderungen des Denkmalschutzes. Typische Maßnahmen wie die Außendämmung von Fassaden oder der Austausch historischer Fenster durch moderne Isolierglasfenster sind bei Baudenkmälern in der Regel nicht zulässig. Dennoch gibt es zahlreiche Möglichkeiten, die Energieeffizienz denkmalgerecht zu verbessern, beispielsweise durch Innendämmung mit diffusionsoffenen Materialien, die Ertüchtigung historischer Kastenfenster oder den Einsatz moderner und effizienter Haustechnik.

Die Finanzierung dieser spezifischen Maßnahmen wird in Deutschland maßgeblich durch die Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) unterstützt. Die KfW, eine Förderbank des Bundes und der Länder, bietet im Rahmen ihrer Programme zum energieeffizienten Bauen und Sanieren spezielle Konditionen für Baudenkmäler und sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz an [10]. Diese Programme sind ein zentraler Baustein, um die ökologischen Anforderungen des 21. Jahrhunderts mit dem Erhalt des baukulturellen Erbes in Einklang zu bringen.

Das zentrale Förderprodukt in diesem Kontext ist das Programm „Wohngebäude – Kredit (261)“ bzw. „Wohngebäude – Zuschuss (461)“, das die Sanierung zum KfW-Effizienzhaus oder die Umsetzung von Einzelmaßnahmen fördert. Für Baudenkmäler gelten hierbei erleichterte technische Mindestanforderungen. Da die für ein Standard-Effizienzhaus geforderten Werte bei denkmalgeschützten Gebäuden oft nicht erreicht werden können, ohne die historische Substanz irreversibel zu schädigen, hat die KfW die spezielle Effizienzhaus-Stufe „Denkmal“ eingeführt. Um diesen Standard zu erreichen, müssen spezifische, auf das Gebäude abgestimmte energetische Maßnahmen umgesetzt werden, die den Primärenergiebedarf und die Transmissionswärmeverluste signifikant senken, jedoch ohne die strengen Referenzwerte für Neubauten erreichen zu müssen. Die Förderung erfolgt in Form von zinsgünstigen Darlehen mit hohen Tilgungszuschüssen oder als reiner Investitionszuschuss. Die Höhe der Förderung richtet sich nach dem erreichten Effizienzniveau und den förderfähigen Kosten.

Alternativ zur umfassenden Sanierung zum Effizienzhaus „Denkmal“ können auch energetische Einzelmaßnahmen gefördert werden. Dies können beispielsweise die Dämmung der obersten Geschossdecke oder der Kellerdecke, die Erneuerung der Heizungsanlage unter Einbindung erneuerbarer Energien (z.B. Pelletheizung, Wärmepumpe) oder die bereits erwähnte energetische Ertüchtigung von Fenstern sein.

Eine zwingende Voraussetzung für die Inanspruchnahme von KfW-Fördermitteln ist die Einbindung eines qualifizierten Energieberaters, der in der Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes geführt ist [10]. Dieser Experte analysiert den energetischen Zustand des Gebäudes, entwickelt in enger Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde ein denkmalverträgliches Sanierungskonzept und bestätigt die ordnungsgemäße Durchführung der Maßnahmen gegenüber der KfW. Die Kosten für diese Fachplanung und Baubegleitung sind ebenfalls förderfähig und werden von der KfW bezuschusst. Diese obligatorische qualitätsgesicherte Planung stellt sicher, dass die energetischen Maßnahmen fachgerecht, bauphysikalisch unbedenklich und im Einklang mit den denkmalpflegerischen Zielen umgesetzt werden.

Die KfW-Programme lassen sich grundsätzlich gut mit den direkten Zuschüssen der Denkmalpflege von Bund, Ländern und Kommunen kombinieren [5]. Während die Denkmalförderung primär den denkmalpflegerischen Mehraufwand abdeckt, zielen die KfW-Mittel spezifisch auf die Finanzierung der energetischen Maßnahmen. Durch diese komplementäre Ausrichtung können Eigentümer eine umfassende Finanzierung für eine ganzheitliche Sanierung zusammenstellen, die sowohl den historischen Wert des Pfarrhofs bewahrt als auch seine langfristige Wirtschaftlichkeit durch niedrige Betriebskosten sichert. Die frühzeitige Abstimmung zwischen Energieberater, Architekt und Denkmalschutzbehörde ist dabei der entscheidende Erfolgsfaktor.

4. Entwicklung von Nutzungskonzepten: Fallbeispiele und Modelle

Die erfolgreiche Umnutzung eines aufgelassenen Pfarrhofs hängt maßgeblich von der Entwicklung eines tragfähigen und standortgerechten Nutzungskonzepts ab. Dieses Konzept muss die baulichen Gegebenheiten des Denkmals, die sozioökonomischen Bedürfnisse des lokalen Umfelds und die wirtschaftliche Machbarkeit in Einklang bringen. Die historische Substanz und die besondere Atmosphäre der Pfarrhöfe bieten dabei ein einzigartiges Potenzial für eine Vielzahl von Nutzungen, die sich in drei Hauptkategorien einteilen lassen: wohnwirtschaftliche, gewerblich-touristische und soziokulturelle Modelle.

4.1 Wohnwirtschaftliche Nutzung (z.B. Mehrgenerationenwohnen, Apartments)

Angesichts des anhaltenden Wohnraumbedarfs, insbesondere in ländlichen Regionen mit guter Anbindung, stellt die Umwandlung von Pfarrhöfen in Wohnraum eine naheliegende und oft wirtschaftlich attraktive Option dar. Die großzügigen Grundrisse und die solide Bausubstanz historischer Pfarrhäuser eignen sich gut für die Schaffung hochwertigen und individuellen Wohnraums.

Ein vielversprechendes Modell ist das Mehrgenerationenwohnen. Hier können in den weitläufigen Gebäudestrukturen barrierearme Wohnungen für Senioren neben Familienwohnungen oder kleineren Einheiten für junge Menschen entstehen. Die gemeinschaftlich nutzbaren Nebengebäude wie Scheunen oder Stallungen können zu Gemeinschaftsräumen, Werkstätten oder Ateliers umgebaut werden und so das soziale Miteinander fördern. Dieses Konzept stärkt nicht nur den sozialen Zusammenhalt im Dorf, sondern reagiert auch auf den demografischen Wandel und den Wunsch vieler älterer Menschen, in ihrem vertrauten Umfeld zu bleiben.

Eine weitere Option ist die Schaffung von hochwertigen Miet- oder Eigentumswohnungen. Der besondere Charme eines denkmalgeschützten Gebäudes, kombiniert mit modernem Wohnkomfort, spricht eine zahlungskräftige Klientel an. Die Denkmal-AfA bietet hierbei einen starken finanziellen Anreiz für private Investoren. Gemäß § 7i EStG können Vermieter die Sanierungskosten über zwölf Jahre vollständig als Werbungskosten absetzen, was die Investition erheblich rentabler macht [2]. Bei der Planung solcher Projekte ist es jedoch essenziell, die Eingriffe in die historische Substanz auf ein Minimum zu beschränken. Die Herausforderung besteht darin, moderne Wohnansprüche wie offene Grundrisse, große Bäder oder eine zeitgemäße Haustechnik mit den strengen Vorgaben des Denkmalschutzes zu vereinbaren. Eine frühzeitige und detaillierte Abstimmung mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde ist hierfür unerlässlich, um die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens sicherzustellen.

4.2 Gewerbliche und touristische Nutzung (z.B. Hotel, Gastronomie, Büros)

Die oft idyllische Lage und der historische Charakter bayerischer Pfarrhöfe prädestinieren sie für gewerbliche und touristische Nutzungen. Ein Boutique-Hotel oder eine Pension mit gehobener Gastronomie kann von der einzigartigen Atmosphäre des Ortes profitieren und zu einem Anziehungspunkt für Touristen werden. Die ehemaligen Wohnräume des Pfarrers lassen sich in individuelle Hotelzimmer umwandeln, während die großen Scheunen oder Festsäle Raum für Restaurantflächen, Veranstaltungsräume oder Wellnessbereiche bieten. Ein solches Konzept kann die lokale Wirtschaft stärken, Arbeitsplätze schaffen und die touristische Infrastruktur der Region aufwerten.

In Regionen mit starker wirtschaftlicher Dynamik oder in der Nähe von Ballungszentren kann auch die Umnutzung zu Büroflächen oder Co-Working-Spaces eine rentable Alternative sein. Unternehmen suchen zunehmend nach repräsentativen und inspirierenden Arbeitsumgebungen abseits der anonymen Bürokomplexe. Ein historischer Pfarrhof kann genau das bieten: eine Verbindung von traditioneller Architektur mit moderner Arbeitswelt. Technologische Herausforderungen, wie die Integration von Lüftungstechnik oder IT-Infrastruktur, können oft kreativ gelöst werden, beispielsweise durch die Nutzung von Deckenhohlräumen oder die Verlegung von Leitungen in reversiblen Bodensystemen [1]. Die erfolgreiche Realisierung solcher Projekte erfordert eine sorgfältige Analyse des lokalen Bedarfs an Gewerbeflächen und eine flexible Planung, die unterschiedliche Bürokonzepte ermöglicht.

4.3 Soziokulturelle Nutzung (z.B. Gemeindezentrum, Künstlerateliers, Museum)

Soziokulturelle Nutzungen zielen darauf ab, den Pfarrhof als einen Ort der Begegnung und des kulturellen Lebens für die Dorfgemeinschaft zu erhalten und neu zu beleben. Solche Konzepte sind oft weniger auf eine maximale wirtschaftliche Rendite ausgerichtet, sondern auf den gesellschaftlichen Mehrwert.

Ein klassisches Beispiel ist die Umwandlung in ein Bürger- oder Gemeindezentrum. Hier können Vereine ihre Räumlichkeiten finden, die Gemeindebücherei untergebracht werden oder ein multifunktionaler Saal für Veranstaltungen, Kurse und Feiern entstehen. Oftmals werden solche Projekte von der Kommune selbst oder von bürgerschaftlichen Initiativen wie Genossenschaften oder Stiftungen getragen. Die Finanzierung stellt hierbei die größte Herausforderung dar, da die laufenden Einnahmen oft nicht ausreichen, um die Betriebs- und Instandhaltungskosten vollständig zu decken. Eine solide Mischfinanzierung aus kommunalen Mitteln, Fördergeldern, Spenden und Einnahmen aus Vermietungen ist daher essenziell.

Eine weitere Möglichkeit ist die Einrichtung von Künstlerateliers, Werkstätten oder kleinen Museen. Die großzügigen und oft gut belichteten Räume in den Obergeschossen oder Nebengebäuden eignen sich hervorragend für kreatives Arbeiten. Die Kombination mit einem kleinen Café oder einem Museumsshop kann zusätzliche Einnahmen generieren und die Attraktivität des Ortes erhöhen. Solche Projekte tragen zur kulturellen Profilierung der Gemeinde bei und können eine wichtige Rolle bei der Bewahrung lokaler Geschichte und Handwerkskunst spielen. Bei allen soziokulturellen Nutzungskonzepten ist es entscheidend, die langfristige Tragfähigkeit des Betriebs sicherzustellen und ein nachhaltiges Betreibermodell zu entwickeln, das nicht ausschließlich von ehrenamtlichem Engagement abhängt.

5. Handlungsempfehlungen für eine erfolgreiche Projektumsetzung

Die Umnutzung eines denkmalgeschützten Pfarrhofs ist ein komplexes Vorhaben, das eine strategische Planung und das koordinierte Zusammenwirken verschiedener Akteure erfordert. Um die Potenziale dieser besonderen Immobilien erfolgreich zu heben und die zahlreichen Herausforderungen zu meistern, können klare Handlungsempfehlungen den Weg weisen. Ein strukturierter Prozess, die kooperative Zusammenarbeit mit den Behörden und eine intelligente Finanzierungsstrategie sind die Grundpfeiler für eine gelungene Projektumsetzung.

5.1 Phasen der Projektentwicklung: Von der Idee zur Genehmigung

Eine erfolgreiche Projektentwicklung folgt einem logischen Phasenmodell, das von der ersten Idee bis zur finalen Genehmigung reicht. Jeder Schritt baut auf dem vorherigen auf und minimiert so das Risiko von Fehlplanungen und Kostenexplosionen.

Phase 1: Initiierung und Analyse. Am Anfang steht eine gründliche Bestandsaufnahme. Diese umfasst nicht nur eine detaillierte Bauzustandsanalyse durch Architekten und Fachingenieure, sondern auch eine umfassende Standort- und Marktanalyse. Welche Bedürfnisse hat die Gemeinde? Welche Nutzungskonzepte sind wirtschaftlich tragfähig? Gleichzeitig muss eine erste Prüfung der rechtlichen Rahmenbedingungen, insbesondere der denkmalschutzrechtlichen Vorgaben und des Bauplanungsrechts, erfolgen.

Phase 2: Konzeptentwicklung und Machbarkeitsstudie. Basierend auf der Analyse werden verschiedene Nutzungsszenarien entwickelt. Diese sollten in einer Machbarkeitsstudie detailliert untersucht werden. Dabei werden für jedes Szenario die voraussichtlichen Investitionskosten, die Betriebskosten, die potenziellen Einnahmen und die Fördermöglichkeiten quantifiziert [1]. Ein wichtiger Teil dieser Phase ist der erste, informelle Dialog mit der Unteren Denkmalschutzbehörde und der Gemeinde, um die grundsätzliche Realisierbarkeit der Ideen abzuklopfen.

Phase 3: Entwurfsplanung und Finanzierungskonzept. Nach der Entscheidung für ein Vorzugsszenario wird ein konkreter Entwurf erarbeitet. Dieser visualisiert das Nutzungskonzept und zeigt die geplanten baulichen Eingriffe. Parallel dazu wird ein detailliertes Finanzierungskonzept erstellt, das Eigenkapital, Bankdarlehen und die fest eingeplanten Fördermittel und Steuererleichterungen zusammenführt.

Phase 4: Genehmigungsplanung und Antragsstellung. In dieser entscheidenden Phase wird der formelle Bauantrag sowie der Antrag auf denkmalrechtliche Erlaubnis bei den zuständigen Behörden eingereicht. Die Antragsunterlagen müssen die geplanten Maßnahmen präzise beschreiben und mit detaillierten Bauzeichnungen, Lageplänen und Fotografien untermauern, um die Genehmigungschancen zu erhöhen [2]. Ebenso werden die finalen Anträge für alle relevanten Förderprogramme gestellt. Eine Maßnahme darf erst nach Erhalt aller Genehmigungen und Förderzusagen begonnen werden, um den Anspruch auf finanzielle Unterstützung nicht zu gefährden [5].

5.2 Die zentrale Rolle der Zusammenarbeit mit den Denkmalschutzbehörden

Eine proaktive, transparente und kooperative Zusammenarbeit mit den Denkmalschutzbehörden ist der entscheidende Erfolgsfaktor bei der Umnutzung von Baudenkmälern. Die Behörden sollten nicht als Gegner, sondern als Partner im Prozess verstanden werden, deren Ziel der Erhalt des kulturellen Erbes ist.

Die frühzeitige Kontaktaufnahme, idealerweise bereits in der Phase der Konzeptentwicklung, ist von zentraler Bedeutung. In einem ersten Gespräch mit dem zuständigen Gebietsreferenten des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege (BLfD) und dem Ansprechpartner bei der Unteren Denkmalschutzbehörde können die grundlegenden denkmalpflegerischen Zielsetzungen für das Objekt geklärt werden [12]. Dies schafft von Beginn an Planungssicherheit und verhindert, dass Konzepte entwickelt werden, die später nicht genehmigungsfähig sind.

Während des gesamten Planungsprozesses sollte ein offener Dialog gepflegt werden. Geplante Eingriffe in die Bausubstanz müssen detailliert begründet und Lösungsansätze gemeinsam erörtert werden. Es hat sich bewährt, den Behörden verschiedene Varianten vorzuschlagen und die Bereitschaft zu zeigen, Kompromisse zu finden. Eine konstruktive Haltung, die den Wert des Denkmals anerkennt und gleichzeitig die Notwendigkeit einer wirtschaftlich tragfähigen Nutzung vermittelt, führt in der Regel zu besseren Ergebnissen als eine konfrontative Haltung. Die schriftliche Genehmigung der Denkmalschutzbehörde für alle geplanten Maßnahmen ist nicht nur für die Baugenehmigung, sondern auch als Voraussetzung für die Inanspruchnahme von Förderungen und der Denkmal-AfA zwingend erforderlich [2].

5.3 Strategien zur Kombination von Finanzierungs- und Fördermitteln

Die Finanzierung der Sanierung und Umnutzung eines Pfarrhofs ist aufgrund der hohen Kosten und der oft begrenzten Renditeerwartung eine große Herausforderung. Eine intelligente und breit aufgestellte Finanzierungsstrategie, die verschiedene Quellen kombiniert, ist daher unerlässlich.

Der erste Baustein ist die Mobilisierung von Eigenkapital. Dies kann durch den Eigentümer selbst, durch den Verkauf von Anteilen an Investoren oder bei bürgerschaftlichen Projekten durch die Einwerbung von Genossenschaftsanteilen oder Spenden erfolgen.

Der zweite Baustein ist die klassische Fremdfinanzierung durch Bankdarlehen. Hierbei ist es wichtig, den Banken ein überzeugendes und betriebswirtschaftlich fundiertes Nutzungskonzept vorzlegen.

Der entscheidende dritte Baustein ist die maximale Ausschöpfung der vielfältigen Förderlandschaft. Zuschüsse des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege können mit Programmen der Städtebauförderung, der Ländlichen Entwicklung oder mit Mitteln von Stiftungen (z.B. Deutsche Stiftung Denkmalschutz) kombiniert werden [12] [9]. Für energetische Maßnahmen können zusätzlich KfW-Kredite und -Zuschüsse beantragt werden. Eine strategische Planung ist hierbei wichtig, da die Antragsfristen und Förderkriterien der verschiedenen Programme aufeinander abgestimmt werden müssen.

Der vierte Baustein ist die steuerliche Förderung in Form der Denkmal-AfA. Diese stellt keine direkte Finanzspritze dar, verbessert aber die Liquidität und die Gesamtrendite des Projekts erheblich, indem sie die Steuerlast des Investors über viele Jahre signifikant senkt [1].

Die erfolgreiche Strategie liegt in der klugen Kombination dieser vier Bausteine. Ein solider Finanzierungsplan berücksichtigt die jeweiligen Anforderungen und Auszahlungsmodalitäten der verschiedenen Geldgeber und sichert so die Liquidität während der gesamten Bauphase.

Schlussfolgerung

Aufgelassene Pfarrhöfe in Bayern stellen ein Kulturerbe von unschätzbarem Wert dar, dessen Erhalt eine bedeutende gesellschaftliche und wirtschaftliche Herausforderung ist. Die vorliegende Arbeit hat gezeigt, dass die Umnutzung dieser historischen Gebäude eine realistische und oft die einzig mögliche Perspektive für ihre langfristige Sicherung darstellt. Der Schlüssel zum Erfolg liegt in der Entwicklung maßgeschneiderter Nutzungskonzepte, die den Spagat zwischen den strengen Anforderungen des Denkmalschutzes, der Notwendigkeit wirtschaftlicher Tragfähigkeit und den sozialen Bedürfnissen des ländlichen Raums meistern.

Die Analyse hat die Komplexität des Prozesses verdeutlicht: Hohe Sanierungskosten, unvorhersehbare bauliche Herausforderungen und ein enges rechtliches Korsett durch das Denkmalschutzrecht stellen erhebliche Hürden dar. Gleichzeitig wurde aufgezeigt, dass ein breites Spektrum an finanziellen Instrumenten zur Verfügung steht, um diese Hürden zu überwinden. Die intelligente Kombination von direkten Zuschüssen des Bundes, des Landes und der Kommunen, zinsgünstigen Darlehen der KfW und den erheblichen steuerlichen Vorteilen der Denkmal-AfA ist der entscheidende Hebel, um Umnutzungsprojekte wirtschaftlich darstellbar zu machen.

Letztendlich hängt der Erfolg jedoch nicht nur von Geld und Vorschriften ab. Er erfordert Vision, Engagement und Kooperationsbereitschaft aller beteiligten Akteure: der Kirchengemeinden als Eigentümer, der Kommunen, der Denkmalbehörden und nicht zuletzt der Investoren und der Bürger vor Ort. Die Novellierung des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes, die den Einklang von Denkmal- und Klimaschutz betont, weist dabei den Weg in die Zukunft [3]. Erfolgreich umgenutzte Pfarrhöfe sind mehr als nur gerettete Baudenkmäler; sie sind lebendige Zentren, die zur Stärkung der ländlichen Identität beitragen, soziale Begegnungen fördern und die bayerische Kulturlandschaft nachhaltig bereichern.

References
[1] Denkmalschutz in Bayern: Chancen und Herausforderungen bei der … https://betsa.de/denkmalschutz-in-bayern-chancen-und-herausforderungen-
bei-der-sanierung-historischer-altbauten-im-bauwesen/
[2] Denkmal AfA: Das sollten Sie unbedingt beachten!. https://www.nutzungsdauer.com/denkmal-afa/
[3] [PDF] Klimaschutz und Denkmalpflege. https://www.blfd.bayern.de/mam/information_
und_service/publikationen/di_181.pdf
[4] Denkmalimmobilien Bayern – Marcel Keller. https://www.marcelkeller.com/ratgeber/denkmalimmobilien/bayern
[5] Förderprogramme für denkmalgeschützte Gebäude in Bayern. https://betsa.de/foerderprogramme-fuer-denkmalgeschuetzte-gebaeude-in-
bayern-zuschuesse-steuererleichterungen-und-tipps-fuer-
bauherren-im-jahr-2023/
[6] Förderung im Rahmen des Denkmalschutz-Sonderprogramms. https://www.foerderdatenbank.de/FDB/Content/DE/Foerderprogramm/Land/
Bayern/Denkmalschutz-Sonderprogramm-BY.html
[7] Bundesförderungen – Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege. https://www.blfd.bayern.de/information-service/foerderung/
bundesfoerderprogramme/index.html
[8] Förderung – Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege. https://www.blfd.bayern.de/information-service/
foerderung/index.html
[9] Zuschüsse bei Baudenkmälern. https://www.blfd.bayern.de/information-service/foerderung/baudenkmaeler/index.html
[10] Denkmalschutz – Umbauten und Sanierungen. https://www.architekt-weishaupt.de/informationen/bau-info/fordermittel/denkmalschutz/index.html
[11] Beantragung eines Zuschusses des Landesamts für Denkmalpflege. https://www.bayernportal.de/dokumente/leistung/528536339414
[12] Förderung durch das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege. https://www.flaechensparoffensive.bayern/foerderung-detail/foerderung-durch-das-bayerische-landesamt-fuer-denkmalpflege/
[13] Denkmalpflege; Beantragung einer Förderung beim Bezirk. https://www.bayernportal.de/dokumente/leistung/564424160437
[14] Denkmalpflegeförderung – Bezirk Oberbayern. https://www.bezirk-oberbayern.de/Kultur/
Förderung/Denkmalpflegeförderung/