Aus der Reihe – Tax&Lage, Infos ohne Maklerplage!

Steuern beim Immobilienkauf in Polen – Nov. 2025

Beim Kauf einer Immobilie in Polen fallen je nach Art des Kaufs (Neubau/Primärmarkt oder Bestandsimmobilie/Sekundärmarkt) unterschiedliche Steuern an. Es gibt gibt keine klassische Grunderwerbsteuer wie in Deutschland, sondern entweder die PCC (bei Gebrauchtimmobilien) oder die Mehrwertsteuer (VAT) (bei Neubauten).

Übersicht der wichtigsten Steuern beim Kauf

Steuerart	Anwendung	Steuersatz	Bemessungsgrundlage	Wer zahlt?
PCC (Podatek od czynności cywilnoprawnych)	Kauf von Bestandsimmobilien. NICHT NEUBAU. (Privatperson oder Sekundärmarkt)	2 %	Kaufpreis oder Marktwert (der höhere Wert gilt)	Käufer (über Notar). Siehe Rückerstattung!
VAT (Mehrwertsteuer)	Kauf von Neubauten (vom Bauträger=Developer)	8 % (Wohnungen ≤ 150 m²) 23 % (andere Fälle)	Im Kaufpreis enthalten	Käufer (im Endpreis)
Grundsteuer (Podatek od nieruchomości)	Jährliche Eigentümersteuer	Max. ca. 1,15 PLN/m² (2025 + ca. 2,7 % Inflationsanpassung)	Fläche & Nutzung	Eigentümer jährlich

Wichtige Details

PCC (2 %) → wird vom Notar direkt berechnet und ans Finanzamt überwiesen. Bei Käufen zwischen Unternehmen oder bei sehr niedrigen Werten (unter 1.000 PLN) kann die Steuer entfallen. Der Notar berechnet und zahlt sie direkt ab – planen Sie ca. 2 % des Preises ein.
VAT (8 % oder 23 %) → ist bereits im Angebotspreis des Bauträgers enthalten. Für Wohnungen bis 150 m² gilt der reduzierte Satz von 8 %, was Neubauten attraktiv macht. Der Verkäger (Bauträger) ist VAT-pflichtig, der Käufer erhält eine Rechnung inklusive Steuer. Bei Wohnungen bis 150 m² fast immer 8 % MwSt. → macht Neubau oft günstiger als in Deutschland
EU-Bürger brauchen seit 2015 keine Genehmigung zum Kauf von Wohnimmobilien
Änderungen ab 2025: Die Grundsteuer wird durch klarere Definitionen (z. B. für Gebäude und Strukturen) transparenter, mit einer verlängerten Frist zur Einreichung der Erklärung bis 31. März 2025. Eine Inflationsbedingte Erhöhung um 2,7 % ist prognostiziert, betrifft aber hauptsächlich die jährliche Steuer.

Weitere Kosten beim Kauf. Neben den Steuern fallen weitere Gebühren an (ca. 1–2 % des Preises):

Notargebühren: 0,5–1 % (abhängig vom Wert).
Grundbucheintrag: Ca. 200–500 PLN.
Maklerprovision: Oft 2–3 % (meist vom Verkäufer getragen, aber klären!).
Gesamtkosten: Rechnen Sie mit 3–5 % zusätzlich zum Kaufpreis.

Tipps für Käufer (insbesondere Ausländer)

EU-Bürger: Keine Genehmigungspflicht für Wohnimmobilien (seit 2015).
Steuerliche Beratung: Lassen Sie den Notar oder einen Steuerberater prüfen – insbesondere bei grenzüberschreitenden Käufen (z. B. aus Deutschland) kann der Progressionsvorbehalt greifen.
Aktuelle Infos: Steuersätze können lokal variieren; prüfen Sie beim polnischen Finanzministerium oder einem Notar. Für 2025 gelten die obigen Werte basierend auf aktuellen Regelungen.

Änderungen & Tipps 2025

Bei grenzüberschreitendem Kauf (z. B. aus Deutschland) → Progressionsvorbehalt beachten
Empfehlung: Immer polnischen Notar oder Steuerberater hinzuziehen. Makler sind hier zu wenig qualifiziert.

Tipp für deutsche Käufer: Bei Neubau-Projekten zahlen Sie oft nur 8 % VAT und sind erstattungsberechtigt – kein Vergleich zu den 7–10,7 % Grunderwerbsteuern plus überzogenen Notarkosten in Deutschland.

Stand der Informationen: November 2025 – Preise und Regelungen ohne Gewähr. Für verbindliche Auskünfte immer Notar/Steuerberater konsultieren.

Steuern beim Immobilienkauf in Polen – Stand 2025
Besonders wichtig: MwSt.-Rückerstattung möglich!

Beim Kauf einer Immobilie in Polen gibt es keine klassische Grunderwerbsteuer wie in Deutschland. Stattdessen gilt:

Art des Kaufs	Steuer	Satz	Rückerstattung möglich?
Neubau vom Bauträger (Primärmarkt)	VAT / MwSt.	8 % (Wohnung ≤ 150 m²) 23 % (größer oder Gewerbe)	JA – bis zu 100 % für Privatkäufer!
Gebrauchtimmobilie (Sekundärmarkt)	PCC	2 % vom Kaufpreis	Nein

Auch in Polen gibt es eine Grundsteuer, kein Vergleich zu Schland

Sie heißt offiziell Podatek od nieruchomości (Immobiliensteuer) und wird jährlich vom Eigentümer bezahlt – genau wie in Deutschland.

Thema	Regelung 2025 (besonders Gdańsk / Pommern)
Wer zahlt?	Jeder Eigentümer (Privatperson, Firma, Ausländer)
Wann fällig?	In 4 Raten: 15. März – 15. Mai 15. September 15. November (oder einmalig bis 15. März)
Wie hoch ist sie?	Wird von der Stadt/Gemeinde festgelegt – maximal vom Finanzministerium vorgegebene Höchstsätze
Höchstsätze 2025 (Ministerium)	– Wohnfläche (mieszkalne): max. 1,15 PLN pro m² (+ ca. 2,7 % Inflationsanpassung gegenüber 2024) – Grundstück: max. 1,34 PLN/m² – Gewerbefläche: max. 33,10 PLN/m²
Realität in z.B. Gdańsk 2025	Die Stadt Gdańsk nutzt fast immer die vollen Höchstsätze: → Wohnung: ca. 1,12–1,15 PLN pro m² pro Jahr → Garage/Stellplatz: zusätzlich ca. 12–14 PLN/m²
Beispiel Granaria-Wohnung 46,43 m² + Garage 13 m²	46,43 m² × 1,15 PLN = 53,39 PLN + Garage 13 m² × 13,50 PLN ≈ 175 PLN Gesamt ca. 228–240 PLN pro Jahr = nur 19–20 PLN pro Monat

Vergleich mit Deutschland (2025)

Stadt	Grundsteuer pro Jahr für 50 m² Wohnung	Monatlich
Gdańsk (Granaria)	ca. 230–250 PLN	19–21 PLN
Berlin (Mitte)	ca. 450–650 €	38–54 €
München	ca. 800–1.200 €	67–100 €

→ In Gdańsk zahlst du 10- bis 20-mal weniger Grundsteuer als in deutschen Großstädten!

Wichtige Änderungen ab 2025

Neue, klarere Definitionen („Gebäude“ vs. „Bauwerk“) → weniger Streitigkeiten.
Erklärungspflicht bis 31. März 2025 (Formular IN-1 elektronisch oder Papier).
Bei Neubauten: Die Stadt schickt dir automatisch den Bescheid, sobald du im Grundbuch stehst.

Fazit für Käufer der Granaria-Wohnung

Grundsteuer völlig vernachlässigbar: ca. 20 PLN/Monat
Wird meist direkt mit den Nebenkosten (czynsz) abgerechnet
Kein Schock wie in Deutschland – eher ein „Taschengeld-Betrag“

Die polnische Grundsteuer ist einer der Gründe, warum die laufenden Kosten so attraktiv sind.

MwSt.-Rückerstattung (Zwrot VAT) bei 23 % – Regeln für 2025

Die 23 %-Stufe der MwSt. (VAT) gilt in Polen für Neubau-Immobilien, die nicht unter das “soziale Wohnungsprogramm” fallen. Das sind z. B. Wohnungen > 150 m², Gewerbeimmobilien, Luxusobjekte oder Investitionsapartments (z. B. für Kurzzeitvermietung wie Airbnb). Im Gegensatz zur 8 %-Rückerstattung für Privatnutzer (bis 150 m²) ist die Rückerstattung bei 23 % nicht für Privatpersonen gedacht, sondern hauptsächlich für Unternehmen oder Investoren. Privatleute können sie nur aber nutzen, wenn sie die Wohnung gewerblich einsetzen (z. B. Ferienvermietung mit MwSt.-Abrechnung).

Wichtig für 2025: Keine großen Änderungen – die Regeln bleiben stabil, aber der Grenzpreis für Rückerstattungen steigt leicht durch Inflation (ca. +4–6 %). Der maximale Betrag hängt vom regionalen Index ab (in Gdańsk höher als im Durchschnitt). Die Antragfrist bleibt 12 Monate, Auszahlung 3–6 Monate.

Wann gilt 23 % MwSt. bei Neubauten?

Wohnungen > 150 m² oder Häuser > 300 m² (auch bei Eigenheim).
Investitionsimmobilien (z. B. Apartamenty turystyczne für Kurzzeitvermietung).
Gewerbe- oder gemischte Nutzung (z. B. Büro im Wohnhaus).
Luxusobjekte über dem Grenzpreis (ca. 8.500–9.000 PLN/m² in Gdańsk 2025).

Bei diesen Fällen ist der volle Kaufpreis (inkl. 23 % VAT) höher, aber die Rückerstattung kann das ausgleichen – vorausgesetzt, du erfüllst die Bedingungen.

Wer bekommt die Rückerstattung bei 23 %?

Käufertyp	Rückerstattung möglich?	Höhe & Bedingungen	Beispiele
Unternehmen (z. B. GmbH)	✅ Ja, bis zu 100 %	Voller Vorsteuerabzug (23 % vom Netto-Preis). Kein Limit, solange die Immobilie für VAT-pflichtige Umsätze genutzt wird (z. B. Vermietung mit 23 % MwSt.). Antrag über monatliche VAT-Rückgabe (VAT-7).	Firma kauft Granaria-Loft für 2 Mio. PLN → Abzug ca. 384.000 PLN (23 % von 1.666.667 PLN Netto).
Privatperson als Investor	✅ Ja, aber nur gewerblich	Bis 100 %, wenn du dich als VAT-Pflichtiger registrierst (NIP-7-Formular) und die Wohnung vermietest (z. B. langfristig mit MwSt.-Faktura). Keine Rückerstattung bei reiner Privatnutzung.	Du kaufst als Privatier, registrierst dich für VAT, vermietest mit 23 % MwSt. → Abzug möglich, aber 10-Jahres-Korrekturpflicht (bei Verkauf Rückzahlung anteilig).
Privatperson für Eigenbedarf	❌ Nein	Kein Abzug – 23 % ist endgültig im Preis. (Bei >150 m² kein Sozialprogramm.)	Du kaufst eine 170-m²-Wohnung für dich → volle 23 % MwSt. zahlen, kein Zwrot.
Kurzzeitvermietung (Airbnb)	✅ Ja, als Gewerbe	Bis 100 %, da 23 % MwSt. auf Vermietung. Aber Meldek und VAT-Registrierung nötig.	Apartament in Gdańsk für Touristen → Abzug, aber hohe Kontrollen auf “echte Gewerbenutzung”.

So funktioniert die Rückerstattung bei 23 % (Schritt-für-Schritt 2025)

Vor dem Kauf: Registriere dich als VAT-Pflichtiger beim Finanzamt (Urząd Skarbowy Gdańsk). Brauchst: Kaufvertrag, NIP-Nummer. Für Privatleute: Formular NIP-7 (kostenlos).
Beim Notartermin: Erhalte eine VAT-Faktura vom Bauträger (mit ausgewiesenen 23 %). Ohne das kein Abzug!
Nach dem Kauf: Reiche monatlich VAT-7 + JPK_VAT ein (elektronisch). Zeige: Eingangs-VAT (23 % vom Kauf) > Ausgangs-VAT (deine Umsätze).
Rückerstattung beantragen:
- Sofort: Bei Überschuss → Auszahlung auf Bankkonto (25–60 Tage, je nach Prüfung).
- Max. Betrag: Kein festes Limit wie bei 8 % – voll abziehbar, solange proportional zur Umsatzsteuer.
- Frist: Innerhalb 12 Monate, aber besser monatlich für Cashflow.
Kosten & Risiken: Keine Gebühren, aber bei Fehlern Strafen (bis 22,5 %). Bei Verkauf innerhalb 10 Jahren: Anteilig Rückzahlung der abgezogenen MwSt. (Korrektur).

Beispiel für Granaria (hypothetisch bei 23 %-Fall)

Wohnung: 170 m², Preis 1.800.000 PLN brutto (inkl. 23 % VAT = ca. 346.000 PLN).
Als Firma: Abzug 100 % → Effektiver Preis: 1.454.000 PLN. Auszahlung in 25–60 Tagen.
Als Privat-Investor: Registriere VAT, vermiete mit 23 % MwSt. → Abzug 346.000 PLN, aber jährliche Abrechnungen nötig.
Vergleich zu 8 %: Bei >150 m² keine Wahl – immer 23 %, aber höhere Abzugschance für Investoren.

Änderungen & Tipps für 2025

Inflationsanpassung: Grenzpreise steigen (Gdańsk: ca. 9.000 PLN/m²) – prüfe im März 2025 auf Ministerstwo Finansów.
Neue Regel: Ab 2025 erweiterte SME-Befreiung (Umsatz < 200.000 PLN) – aber für Rückerstattung besser registriert bleiben.
Für Deutsche: Als EU-Bürger einfach, aber polnische Bankkonto für Auszahlung nötig. Lass Bauträger die VAT-Faktura bestätigen.
Empfehlung: Hole dir einen doradca podatkowy in Gdańsk – kostet 500–1.000 PLN, spart Tausende. Ohne Gewerbenutzung: Besser eine kleinere Wohnung wählen für 8 % Zwrot.

Fazit: Bei 23 % ist die Rückerstattung ein Investoren-Tool – perfekt für Renditeobjekte, aber komplizierter als bei 8 %. Wenn du nur wohnen willst, vermeide >150 m². Mehr Details zu deinem Fall? Frag nach!

Stand: November 2025 – Basierend auf aktuellen VAT-Gesetzen; finale Werte ab März 2025 prüfen.

MwSt.-Rückerstattung (zwrot VAT) – 2025 im Fall der 8%

Wenn Sie als Privatperson eine Neubau-Wohnung in Polen kaufen und diese selbst nutzen oder langfristig vermieten, können Sie die komplette 8 % MwSt. (manchmal auch Teile der 23 %) vom Finanzamt zurückbekommen! Die MwSt.-Rückerstattung für Neubau-Wohnungen in Polen ist ein bundesweites System.

Die MwSt.-Rückerstattung für Neubau-Wohnungen in Polen ist ein bundesweites System, das nicht regional variiert – es gilt einheitlich für ganz Polen, einschließlich des Raums Danzig (Gdańsk und Pommern). Der maximale Betrag hängt von der Wohnungsgröße ab und wird durch das Finanzministerium festgelegt. Für 2025 bleibt der Rahmen stabil, mit einer leichten Inflationsanpassung (ca. +2,7 % bei verwandten Steuern, aber der VAT-Rückerstattungskappung selbst nicht direkt betroffen).

Wichtige Regeln für die Rückerstattung

Unterlagen: VAT-Rechnung vom Bauträger, Kaufvertrag, Meldebescheinigung (Meldunek) in Polen.

Voraussetzungen: Nur für Privatpersonen (nicht Unternehmen), die die Wohnung als Hauptwohnsitz oder langfristig selbst nutzen (keine Kurzzeitvermietung wie Airbnb). Die Wohnung muss ≤ 150 m² groß sein (für Häuser ≤ 300 m²).

Antrag: Beim lokalen Finanzamt (Urząd Skarbowy) in Gdańsk innerhalb von 12 Monaten nach Kauf. Dauer: 3–6 Monate bis zur Auszahlung.

Regionale Besonderheiten in Gdańsk

Höhere Grenzpreise: Als Premium-Region (z. B. Śródmieście) gilt ein etwas höherer Index, was den maximalen Betrag auf bis zu 108.000 PLN für 150 m² anhebt (im Vergleich zu ländlichen Gebieten: ca. 68.000–75.000 PLN).
Lokales Finanzamt: Anträge stellen Sie beim Urząd Skarbowy Gdańsk-Śródmieście (ul. Chmielna 2, 80-807 Gdańsk) – ideal für Projekte wie Granaria.
Risiken: Wenn der Kaufpreis über dem Grenzwert liegt, wird der Überschuss (bei 23 % VAT) nicht erstattet. Bei Ausländern (z. B. aus Deutschland): Meldeadresse in Polen erforderlich für volle Rückerstattung.

Maximaler Rückerstattungsbetrag 2025 im Fall 8%

Der maximale Betrag basiert auf der Grenzpreisberechnung (8 % VAT auf den maximal zulässigen Quadratmeterpreis × Fläche). Für Gdańsk (als teure Stadt) liegt der Grenzpreis höher als im Landesdurchschnitt, was den Betrag leicht erhöht.

Immobilientyp	Max. Fläche	Grenzpreis pro m² (2025, Gdańsk-Region)	Max. Rückerstattung (8 % VAT)
Wohnung	150 m²	ca. 8.500–9.000 PLN (je nach Index)	ca. 102.000–108.000 PLN
Haus	300 m²	ca. 8.500–9.000 PLN (je nach Index)	ca. 204.000–216.000 PLN

Beispiel für Granaria-Wohnung (46,43 m², 1.299.000 PLN): VAT-Anteil: ca. 104.000 PLN (8 %). Da die Wohnung klein ist und unter dem Grenzwert liegt, können Sie bis zu 100 % (ca. 104.000 PLN) zurückbekommen – aber maximal der kappierte Betrag pro m². Effektiver Preis: ca. 1.195.000 PLN.
Hinweis zu 2025: Der genaue Grenzpreis wird jährlich im März/April vom Finanzministerium veröffentlicht (basierend auf Baukosten-Index). Für 2024 lag er in Pommern bei ca. 8.200 PLN/m² – für 2025 erwarten wir eine leichte Steigerung um 4–6 % aufgrund von Inflation. Überprüfen Sie den aktuellen Wert auf der Website des Ministerstwa Finansów oder beim Urząd Skarbowy Gdańsk.

Wer bekommt die 8% nicht zurück?

Unternehmen / gewerbliche Käufer (können MwSt. nur vorsteuerabzugsberechtigt abziehen)
Kurzzeitvermietung (Airbnb < 30 Tage)
Wenn die Wohnung nur als Zweitwohnsitz genutzt wird und keine Meldeadresse in Polen

Wer bekommt KEINE 8% (oder nur teilweise) VAT-Rückerstattung?

Hier die wichtigsten Gruppen, bei denen das Finanzamt den Antrag auf Zwrot VAT ablehnt oder stark kürzt (Stand 2025):

Person / Situation	Rückerstattung?	Begründung des Finanzamts
Deutsche/r Käufer/in ohne Meldunek in Polen	❌ Nein	Kein Nachweis, dass die Wohnung tatsächlich selbst genutzt wird
Nur zameldowanie czasowe < 12 Monate	❌ Nein / nur teilweise	Zeigt keinen „dauerhaften Lebensmittelpunkt“
Wohnung wird kurzfristig vermietet (Airbnb, Booking < 30 Tage)	❌ Nein	Gilt als gewerbliche Nutzung → kein Privatkäufer-Status
Käufer ist eine Firma / GmbH / UG	❌ Nein	Unternehmen ziehen MwSt. als Vorsteuer ab – kein Zwrot VAT für Privatpersonen
Wohnung wird als Zweitwohnsitz / Ferienwohnung genutzt	❌ Meist abgelehnt	Finanzamt prüft Strom-/Wasserverbrauch, Mülltonne, Autoanmeldung usw.
Käufer lebt weiterhin hauptsächlich in Deutschland	❌ Nein	Deutsche Meldeadresse + deutsche Steuererklärung → polnisches Finanzamt sieht keinen Hauptwohnsitz
Kaufpreis deutlich über dem Grenzwert (z. B. Luxusloft > 20.000 PLN/m²)	❌ Teilweise	Nur der Anteil bis zum offiziellen Grenzpreis (ca. 8.500–9.000 PLN/m² in Gdańsk) wird erstattet
Wohnung > 150 m² (bzw. Haus > 300 m²)	❌ Teilweise	Nur bis zur Flächengrenze wird erstattet
Antrag später als 12 Monate nach Kauf	❌ Abgelehnt	Frist versäumt

Wer bekommt im Falle der 8% fast immer 100 % zurück? (Beispiele)

Deutscher kauft Granaria-Wohnung, zieht ein, meldet sich dauerhaft an (zameldowanie stałe) → bekommt 100 %
Rentner verlegt Lebensmittelpunkt nach Gdańsk und meldet sich an → 100 %
Polnischer Ehepartner ist mit im Kaufvertrag und gemeldet → 100 % (auch wenn der Deutsche nicht gemeldet ist)

Die 3 Todsünden, die die 8% Erstattung verunmöglichen:

Kein oder nur kurzer Meldunek
Airbnb / Kurzzeitvermietung
Kauf über eine deutsche oder als polnische Firma

Wer eine dieser drei Sachen macht, kann die 70.000–104.000 PLN Rückerstattung meist vergessen.

Wenn du die Wohnung wirklich selbst nutzen oder langfristig vermieten willst → einfach direkt nach dem Notartermin zum Urząd gehen, 17 PLN zahlen und den Meldunek machen.

Fazit für deutsche Käufer:
Bei einem Neubau wie Granaria in Gdańsk sparen Sie durch die MwSt.-Rückerstattung oft 50.000–75.000 PLN – das entspricht fast der kompletten Grunderwerbsteuer + Notarkosten in Deutschland zusammen!

Was ist die „Meldebescheinigung“ (Meldunek) in Polen – kurz und verständlich

In Polen heißt die offizielle Anmeldung des Wohnsitzes zameldowanie (umgangssprachlich einfach meldunek). Sie ist Pflicht, sobald du länger als 3 Monate in Polen wohnst – und sie ist absolut entscheidend, wenn du als Ausländer die volle MwSt.-Rückerstattung (zwrot VAT) beim Immobilienkauf bekommen willst.

Begriff	Erklärung
Zameldowanie na pobyt stały	Dauerhafter Wohnsitz (wie der „Hauptwohnsitz“ in Deutschland)
Zameldowanie na pobyt czasowy	Zeitweiliger Wohnsitz (z. B. länger als 3 Monate, aber nicht dauerhaft)
Zaświadczenie o zameldowaniu	Das offizielle Dokument („Meldebescheinigung“), das du beim Finanzamt vorlegen musst

Warum brauchst du das für die MwSt.-Rückerstattung?

Das polnische Finanzamt zahlt die 8 % VAT nur zurück, wenn du nachweisen kannst, dass die Wohnung dein tatsächlicher Lebensmittelpunkt ist. Das geht fast nur mit einem zameldowanie na pobyt stały (dauerhafter Wohnsitz) oder zumindest czasowy über 12 Monate.

So bekommst du den Meldunek in Gdańsk (2025)

Schritt	Was du brauchst	Wo & wie lange
1. Kaufvertrag / Vorvertrag	Notarieller Akt (akt notarialny) oder Vorvertrag mit Bauträger
2. Adresse in Polen	Die neue Wohnung (z. B. Granaria, ul. Chmielna)
3. Personalausweis / Reisepass	Dein deutscher Personalausweis oder Reisepass
4. Formular ausfüllen	„Zgłoszenie pobytu stałego/czasowego“ (kostenlos im Internet)
5. Termin im Urząd	Urząd Miasta Gdańsk – Wydział Spraw Obywatelskich	Online buchen oder vor Ort
6. Vor Ort gehen	Du musst persönlich erscheinen (kann nicht online oder per Post	Dauer: 5–15 Minuten
7. Bescheinigung mitnehmen	Kosten: 17 PLN für das Papier „Zaświadczenie o zameldowaniu“	Sofort ausgestellt

Wichtige Adresse in Gdańsk (für Granaria): Urząd Miasta Gdańsk – Referat Meldunkowy ul. Nowe Ogrody 8/12, 80-803 Gdańsk (5 Minuten Fußweg von Granaria)

Sonderfall: Du willst noch nicht sofort einziehen?

Kein Problem – man kann sich schon am Tag der notariellen Übergabe oder sogar früher (mit Vorvertrag + Zustimmung des Bauträgers) anmelden. Viele Deutsche machen das direkt beim Notartermin.

Weiterverkauf! What happens next?
Beispiel: Rückzahlung der 23 % MwSt. beim Weiterverkauf

(10-Jahres-Korrekturpflicht – Stand 2025)

Ausgangssituation Du kaufst 2025 als Privatperson (oder über deine polnische Firma) eine 170 m² Luxuswohnung in Gdańsk (z. B. Granaria Penthouse) mit 23 % MwSt.

Position	Betrag
Netto-Kaufpreis	2.000.000 PLN
+ 23 % MwSt.	460.000 PLN
Brutto-Kaufpreis	2.460.000 PLN
Du ziehst die MwSt. ab / bekommst sie zurück (als VAT-pflichtiger Investor)	–460.000 PLN
Dein effektiver Einstandspreis	2.000.000 PLN

→ Du hast 460.000 PLN vom Finanzamt zurückbekommen oder als Vorsteuer abgezogen.

Weiterverkauf nach X Jahren

Jahr des Verkaufs	Verbleibende Korrektur-Jahre	Rückzahlungspflicht an Finanzamt	Du behältst
2026 (nach 1 Jahr)	9 von 10	9/10 × 460.000 PLN = 414.000 PLN	46.000 PLN
2028 (nach 3 Jahren)	7 von 10	7/10 × 460.000 PLN = 322.000 PLN	138.000 PLN
2031 (nach 6 Jahren)	4 von 10	4/10 × 460.000 PLN = 184.000 PLN	276.000 PLN
2035 (nach 10 Jahren)	0 von 10	0 PLN	460.000 PLN (komplett behalten)

Realistisches Szenario (häufig bei deutschen Investoren)

Kauf 2025 → 460.000 PLN MwSt. zurückbekommen
Verkauf 2030 (nach 5 Jahren) für 3.000.000 PLN brutto
Gewinn vor Steuer: 3.000.000 – 2.000.000 = 1.000.000 PLN
Aber: Du musst 230.000 PLN (5/10 von 460.000 PLN) ans Finanzamt zurückzahlen

Dein tatsächlicher Netto-Gewinn 1.000.000 PLN Verkaufsgewinn – 230.000 PLN MwSt.-Rückzahlung = 770.000 PLN statt 1.000.000 PLN

Fazit – die wichtigsten Merksätze

Die 23 % MwSt. ist kein endgültiger Rabatt, sondern ein 10-Jahres-Darlehen vom Finanzamt.
Pro Jahr, in dem du die Wohnung behältst, „verfällt“ 1/10 der Rückzahlungspflicht.
Nach genau 10 Jahren gehört die komplette MwSt.-Ersparnis dir für immer.
Verkaufst du früher → musst du anteilig zurückzahlen (oft 50–90 % der Ersparnis).

Tipp für Investoren Wer auf schnelle Gewinnmitnahme (Flip nach 2–3 Jahren) setzt, sollte lieber die 8 %-Wohnung ≤ 150 m² kaufen – da gibt es keine 10-Jahres-Korrektur bei Privatnutzung.

Was passiert mit den 8 % MwSt. beim Weiterverkauf?

Kurzantwort: Fast nie etwas! Bei den 8 % (sozialer Wohnungsbausatz ≤ 150 m²) gibt es keine 10-Jahres-Korrekturpflicht wie bei den 23 %. Du darfst die zurückbekommene MwSt. in fast allen Fällen komplett behalten – auch wenn du nach 1, 3 oder 7 Jahren wieder verkaufst.

Situation beim Weiterverkauf	Musst du die 8 % MwSt. zurückzahlen?	Begründung (polnisches Recht 2025)
Du hast die Wohnung als Privatperson gekauft und 8 % Zwrot VAT bekommen	Nein	Keine Korrekturpflicht bei Privatnutzung ≤ 150 m²
Du verkaufst nach 6 Monaten, 2 Jahren oder 8 Jahren	Nein	Keine Frist – die Rückerstattung bleibt dir
Du hast dich dauerhaft (stały) oder mind. 12 Monate (czasowy) in der Wohnung gemeldet	Nein	Voraussetzung war erfüllt → Rückerstattung endgültig
Du hast nie einen Meldunek gemacht (nur „auf dem Papier“ gekauft)	Ja – 100 % Rückzahlung + Zinsen + Strafe	Finanzamt stuft es als Scheingeschäft ein → komplette Nachforderung
Du hast die Wohnung kurzfristig vermietet (Airbnb < 30 Tage)	Ja – komplett oder anteilig	Verstoß gegen Zweckbindungsregel → Rückforderung
Du hast die Wohnung langfristig vermietet (normaler Mietvertrag)	Nein	Erlaubt – Rückerstattung bleibt erhalten

Rechenbeispiel Granaria-Wohnung (46,43 m², 1.299.000 PLN)

Schritt	Betrag
Kaufpreis brutto (inkl. 8 % MwSt.)	1.299.000 PLN
Davon MwSt. 8 %	ca. 96.222 PLN
Du bekommst Zwrot VAT	+96.222 PLN aufs Konto
Effektiver Einstandspreis	1.202.778 PLN
Verkauf nach 3 Jahren für	1.500.000 PLN
Gewinn vor Steuern	1.500.000 – 1.202.778 = 297.222 PLN
MwSt.-Rückzahlung ans Finanzamt?	0 PLN
Netto-Gewinn	ca. 297.000 PLN (nach Einkommensteuer)

→ Du behältst die kompletten 96.222 PLN MwSt.-Ersparnis für immer.

Die einzige echte Gefahr (passiert Deutschen am häufigsten)

Du kaufst, bekommst die 96.222 PLN zurück, meldest dich nie in Polen an und wohnst weiter in Deutschland → Finanzamt prüft nach 1–3 Jahren (oft durch Datenabgleich mit deutscher Meldebehörde) → fordert die gesamten 96.222 PLN + Verzugszinsen (8 % p. a.) + Strafe zurück.

Fazit – 8 % vs. 23 % beim Verkauf

MwSt.-Satz	Rückerstattung möglich?	10-Jahres-Korrektur beim Verkauf?	Für wen ideal?
8 %	Ja (Privatpersonen)	Nein	Klassische Eigennutzer & Langzeit-Investoren
23 %	Ja (nur Gewerbe)	Ja – anteilige Rückzahlung	Flip-Investoren & Firmen

Für die Granaria-Wohnung (46 m²) gilt also: Sobald du dich nur einmal ordentlich meldest → gehört dir die MwSt.-Ersparnis ein Leben lang – egal wann du verkaufst.