In der dynamischen Welt der Steuer- und Vermögensplanung suchen Berater und Mandanten stetig nach intelligenten und rechtssicheren Wegen, um Vermögensübertragungen zu optimieren und steuerliche Belastungen zu minimieren. Ein oft unterschätztes, aber äußerst wirkungsvolles Instrument ist das Verkäuferdarlehen. Insbesondere bei Immobilientransaktionen innerhalb der Familie – sei es zwischen Ehegatten oder über Generationen hinweg – entfaltet dieses Modell ein beachtliches Potenzial. Es ermöglicht nicht nur die Finanzierung eines Erwerbs ohne Einschaltung externer Kreditinstitute, sondern schafft durch die geschickte Nutzung von Steuersatzdifferenzen und schenkungsteuerlichen Freibeträgen erhebliche finanzielle Vorteile. Dieser Fachartikel beleuchtet die Funktionsweise, die steuerlichen Rahmenbedingungen und die strategische Einbindung des Verkäuferdarlehens in anspruchsvolle Gestaltungsmodelle. Dabei wird ein besonderer Fokus auf die kritischen Anforderungen der Finanzverwaltung, insbesondere das Prinzip der Fremdüblichkeit, gelegt und anhand von Praxisbeispielen die konkrete Umsetzung und die damit verbundenen Chancen und Risiken analysiert.
1. Grundlagen und Funktionsweise des Verkäuferdarlehens
Ein Verkäuferdarlehen ist eine Finanzierungsform, bei der der Verkäufer eines Wirtschaftsgutes, typischerweise einer Immobilie, dem Käufer den Kaufpreis ganz oder teilweise stundet und somit selbst die Rolle eines Kreditinstituts einnimmt. Anstatt den Kaufpreis sofort zu erhalten, gewährt der Verkäufer dem Käufer ein Darlehen in Höhe des Kaufpreises, das dieser über einen vereinbarten Zeitraum in Raten zurückzahlt.
1.1. Die zivilrechtliche Struktur
Zivilrechtlich betrachtet, liegen dieser Konstruktion zwei separate, aber miteinander verknüpfte Verträge zugrunde:
1. Der Kaufvertrag: Dieser regelt die Übertragung des Eigentums am Wirtschaftsgut (z.B. einer Immobilie) vom Verkäufer auf den Käufer zu einem festgelegten Kaufpreis.
2. Der Darlehensvertrag: Dieser wird zwischen dem Verkäufer (als Darlehensgeber) und dem Käufer (als Darlehensnehmer) geschlossen. Er definiert die Modalitäten der Kaufpreisstundung, insbesondere die Laufzeit, den Zinssatz, die Tilgungsregelungen und eventuelle Sicherheiten.
Der Verkäufer agiert somit in einer Doppelrolle als Vertragspartner des Kaufvertrages und als Darlehensgeber [1]. Diese Konstellation findet sich vornehmlich bei Transaktionen im familiären Umfeld, da hier das Vertrauen zwischen den Parteien eine externe Finanzierung durch eine Bank ersetzen kann und die Zinszahlungen innerhalb des Familienverbundes verbleiben [2].
1.2. Typische Anwendungsfälle in der Praxis
Das klassische Anwendungsfeld für Verkäuferdarlehen sind Immobilientransaktionen innerhalb der Familie. Ein häufiges Szenario ist die sogenannte “Ehegattenschaukel”. Hier verkauft beispielsweise eine Ehefrau ein vermietetes Mehrfamilienhaus, das sie bereits länger als zehn Jahre besitzt, an ihren Ehemann. Der Verkauf ist für sie nach § 23 EStG steuerfrei. Der Ehemann kann nun die Immobilie von den neuen, höheren Anschaffungskosten (dem aktuellen Verkehrswert) abschreiben und so ein höheres Abschreibungsvolumen generieren. Da er den Kaufpreis nicht liquide zur Verfügung hat, gewährt ihm seine Ehefrau ein Verkäuferdarlehen [3].
Ein weiteres Beispiel ist die Übertragung von Immobilienvermögen von Eltern auf ihre Kinder. Die Eltern verkaufen die Immobilie zum Marktwert an das Kind und gewähren diesem ein Darlehen über den vollen Kaufpreis. Dies ermöglicht dem Kind den Erwerb ohne Eigenkapital und Bankkredit, während die Eltern die Vermögensübertragung steuern können [4].
2. Die steuerliche Behandlung des Verkäuferdarlehens
Die steuerliche Attraktivität des Verkäuferdarlehens ergibt sich aus der unterschiedlichen Behandlung der Zinszahlungen beim Darlehensgeber (Verkäufer) und Darlehensnehmer (Käufer). Die volle steuerliche Anerkennung hängt jedoch entscheidend von der Einhaltung des Fremdüblichkeitsprinzips ab.
2.1. Besteuerung beim Verkäufer (Darlehensgeber)
Die Zinsen, die der Verkäufer aus dem Darlehen erhält, stellen für ihn Einkünfte aus Kapitalvermögen gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG dar. Diese unterliegen grundsätzlich der Abgeltungsteuer in Höhe von 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer [1]. Die Tilgungszahlungen hingegen sind steuerlich neutral, da sie lediglich die Rückführung des Darlehenskapitals darstellen.
Eine wichtige Ausnahme betrifft Darlehen zwischen nahestehenden Personen. Nach § 32d Abs. 2 Nr. 1 EStG ist die Abgeltungsteuer ausgeschlossen, wenn Gläubiger und Schuldner nahestehende Personen sind und der Schuldner die Zinsen als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abziehen kann. In diesem Fall müssten die Zinseinnahmen mit dem persönlichen, progressiven Einkommensteuersatz versteuert werden. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat jedoch entschieden, dass diese Regelung bei Darlehen zwischen Ehegatten, die zur Finanzierung einer fremdvermieteten Immobilie dienen, nicht zwingend greift, sofern das Darlehen fremdüblichen Kriterien entspricht [5]. Dadurch bleibt der Vorteil des niedrigeren Abgeltungsteuersatzes für den Verkäufer erhalten.
2.2. Steuerliche Abzugsfähigkeit beim Käufer (Darlehensnehmer)
Für den Käufer sind die gezahlten Zinsen als Schuldzinsen abzugsfähig, sofern das erworbene Wirtschaftsgut der Erzielung von Einkünften dient. Bei einer vermieteten Immobilie handelt es sich um Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EStG. Handelt es sich um ein betriebliches Wirtschaftsgut, sind die Zinsen als Betriebsausgaben abziehbar.
Der Abzug der Zinsen mindert die steuerliche Bemessungsgrundlage des Käufers und führt zu einer Steuerersparnis in Höhe seines individuellen Grenzsteuersatzes, der in der Spitze bis zu 45 % (zzgl. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer) betragen kann [6].
2.3. Das Steuersatzgefälle: Der Kern des Gestaltungsvorteils
Der primäre steuerliche Vorteil des Verkäuferdarlehens ergibt sich aus dem sogenannten Steuersatzgefälle (auch “Steuersatz-Spread” genannt). Während der Käufer die Zinszahlungen mit seinem hohen, progressiven Steuersatz von bis zu 45 % steuermindernd geltend machen kann, versteuert der Verkäufer dieselben Zinsen lediglich mit dem pauschalen Abgeltungsteuersatz von 25 % [3].
Die Differenz von rund 20 Prozentpunkten verbleibt als Netto-Steuerersparnis innerhalb der Familie. Die Zinszahlungen werden quasi von der “linken Tasche” (hoch besteuertes Einkommen) in die “rechte Tasche” (niedriger besteuertes Kapitaleinkommen) transferiert, wodurch die Gesamtsteuerlast der Familie signifikant gesenkt wird [7].
3. Die entscheidende Hürde: Das Fremdüblichkeitsprinzip
Die steuerliche Anerkennung von Verträgen zwischen nahestehenden Personen, wie es bei Verkäuferdarlehen typischerweise der Fall ist, steht und fällt mit dem Prinzip der Fremdüblichkeit. Die Finanzverwaltung prüft penibel, ob die getroffenen Vereinbarungen dem entsprechen, was voneinander unabhängige Dritte unter gleichen oder ähnlichen Umständen vereinbart hätten. Werden die Kriterien der Fremdüblichkeit nicht erfüllt, droht die steuerliche Nichtanerkennung des Darlehensverhältnisses, was zu erheblichen Steuernachteilen führen kann.
3.1. Kriterien des Fremdvergleichs
Für einen wirksamen Fremdvergleich müssen folgende Aspekte des Darlehensvertrags marktüblich ausgestaltet sein:
• Schriftform und Klarheit: Der Darlehensvertrag muss schriftlich abgefasst sein und klare, unzweideutige Regelungen zu allen wesentlichen Punkten enthalten.
• Angemessener Zinssatz: Der vereinbarte Zinssatz muss sich an den marktüblichen Konditionen für Darlehen mit vergleichbarem Risiko, Laufzeit und Sicherheiten orientieren. Ein zu niedriger Zinssatz kann als verdeckte Schenkung gewertet werden, während ein überhöhter Zinssatz als Gestaltungsmissbrauch angesehen werden könnte. Allerdings kann ein höherer Zinssatz gerechtfertigt sein, wenn beispielsweise keine oder nur geringe Sicherheiten gestellt werden, was das Ausfallrisiko für den Darlehensgeber erhöht [8].
• Regelmäßige Zins- und Tilgungszahlungen: Die vertraglich vereinbarten Zahlungen müssen tatsächlich und pünktlich geleistet und nachvollziehbar dokumentiert werden (z. B. durch Banküberweisungen).
• Besicherung: Wie bei einem Bankdarlehen sollten angemessene Sicherheiten vereinbart werden. Bei Immobiliendarlehen ist die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch üblich und dringend anzuraten.
• Laufzeit und Kündigungsregelungen: Die Laufzeit des Darlehens und die Bedingungen für eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung müssen klar definiert sein.
3.2. Rechtliche Konsequenzen bei Verstößen
Hält ein Darlehensvertrag dem Fremdvergleich nicht stand, kann dies weitreichende Konsequenzen haben. Die Finanzgerichte können das gesamte Vertragswerk als steuerlich unbeachtlich einstufen. Dies würde bedeuten, dass die Zinszahlungen beim Käufer nicht als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abzugsfähig sind. Beim Verkäufer könnten die Zahlungen, je nach Konstellation, als verdeckte Gewinnausschüttung (wenn eine GmbH involviert ist) oder als Schenkung gewertet werden [9]. Der angestrebte Steuervorteil verkehrt sich somit ins Gegenteil und kann zu erheblichen Steuernachzahlungen führen. Ein offensichtliches Missverhältnis zwischen dem vereinbarten Preis und dem tatsächlichen Verkehrswert kann ebenfalls zu steuerlichen Korrekturen führen [10].
4. Strategische Einbindung in die Vermögens- und Nachfolgeplanung
Über die reine Nutzung des Steuersatzgefälles hinaus kann das Verkäuferdarlehen als strategisches Werkzeug in der langfristigen Vermögens- und Nachfolgeplanung eingesetzt werden, insbesondere in Kombination mit schenkungsteuerlichen Überlegungen.
4.1. Integration in die Schenkungsteueroptimierung
Durch den Verkauf der Immobilie und die Gewährung eines Verkäuferdarlehens entsteht in der Bilanz des Verkäufers eine Darlehensforderung gegenüber dem Käufer. Diese Forderung stellt einen Vermögenswert dar, den der Verkäufer (Gläubiger) schrittweise und steueroptimiert auf den Käufer (Schuldner) übertragen kann.
Der Mechanismus hierfür ist der (Teil-)Erlass der Darlehensforderung, der rechtlich als Schenkung gilt. Indem der Verkäufer alle zehn Jahre auf einen Teil der Forderung verzichtet, können die persönlichen Freibeträge der Erbschaft- und Schenkungsteuer optimal ausgenutzt werden. Für Schenkungen von Eltern an Kinder beträgt der Freibetrag beispielsweise 400.000 € pro Kind und Elternteil, zwischen Ehegatten sogar 500.000 €.
Beispiel:
Die Eltern verkaufen ihrem Sohn eine Immobilie im Wert von 800.000 € und gewähren ihm ein entsprechendes Verkäuferdarlehen. Unmittelbar nach dem Verkauf erlässt der Vater eine Teilforderung von 400.000 € und die Mutter ebenfalls eine Teilforderung von 400.000 €. Der Sohn hat somit die Immobilie im Wert von 800.000 € schenkungsteuerfrei erhalten, ohne dass die Eltern ihre Liquidität angreifen mussten. Nach Ablauf von zehn Jahren können die Freibeträge erneut für weitere Schenkungen genutzt werden.
4.2. Wahl der Darlehensform: Annuitätendarlehen vs. endfälliges Darlehen
Die steuerliche Wirkung des Modells kann durch die Wahl der Darlehensform weiter gesteuert werden.
• Annuitätendarlehen: Dies ist die klassische Form, bei der der Darlehensnehmer eine konstante Rate (Annuität) zahlt, die sich aus einem sinkenden Zinsanteil und einem steigenden Tilgungsanteil zusammensetzt. Der steuerliche Abzugseffekt beim Käufer nimmt über die Laufzeit ab.
• Endfälliges Darlehen: Bei dieser Variante zahlt der Darlehensnehmer während der gesamten Laufzeit nur die Zinsen. Die Tilgung des gesamten Darlehensbetrags erfolgt erst am Ende der Laufzeit in einer Summe. Diese Form maximiert den steuerlichen Effekt, da der Zinsanteil und damit der Werbungskostenabzug über die gesamte Laufzeit konstant hoch bleiben [4]. Dies ist besonders vorteilhaft, wenn das primäre Ziel die Nutzung des Steuersatzgefälles ist [6].
Die Wahl hängt von den individuellen Zielen ab. Geht es primär um die langfristige Tilgung der Schuld, ist ein Annuitätendarlehen sinnvoll. Steht die Maximierung der Steuerersparnis im Vordergrund, bietet sich ein endfälliges Darlehen an.
4.3. Kombination mit weiteren Gestaltungsmodellen
Das Verkäuferdarlehen lässt sich hervorragend mit anderen steuerlichen Gestaltungsinstrumenten kombinieren, um die Effekte zu potenzieren.
• Nießbrauchsrecht: Der Verkäufer kann sich bei der Übertragung der Immobilie ein Nießbrauchsrecht vorbehalten (§ 1030 BGB). Dies bedeutet, dass er zwar das zivilrechtliche Eigentum überträgt, aber weiterhin die “Früchte” aus der Immobilie ziehen darf, also die Mieteinnahmen erhält [11]. Dies sichert den Verkäufer wirtschaftlich ab und reduziert gleichzeitig den schenkungsteuerlichen Wert der Übertragung [12].
• Immobilien-GmbH: Die Übertragung der Immobilie in eine vermögensverwaltende GmbH (Immobilien-GmbH) kann weitere Steuervorteile mit sich bringen, wie etwa die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer. Auch hier kann die Finanzierung des Kaufs durch die GmbH über ein Gesellschafterdarlehen, das einem Verkäuferdarlehen ähnelt, erfolgen. Hierbei sind die Regeln zur verdeckten Gewinnausschüttung besonders streng zu beachten [13].
5. Aktuelle rechtliche Rahmenbedingungen und Ausblick
Die rechtlichen Grundlagen für die Gestaltung von Verkäuferdarlehen sind im Einkommensteuergesetz (EStG), im Bewertungsgesetz (BewG) und in der Rechtsprechung des BFH verankert. Gesetzesänderungen wie das Jahressteuergesetz 2024 oder das Wachstumschancengesetz haben zwar keine spezifischen Änderungen für Verkäuferdarlehen gebracht, doch die allgemeinen steuerrechtlichen Rahmenbedingungen sind stets im Auge zu behalten [14][15].
Besonders relevant ist die jüngere Rechtsprechung zur Bewertung von Zinsvorteilen bei niedrig verzinsten oder unverzinslichen Darlehen im Schenkungsteuerrecht. Der BFH hat mit Urteil vom 31. Juli 2024 klargestellt, dass der schenkungsteuerlich relevante Vorteil aus der Differenz zwischen dem vereinbarten Zinssatz und dem gesetzlich pauschalierten Zinssatz von 5,5 % gemäß § 15 Abs. 1 BewG zu berechnen ist [16]. Dies unterstreicht erneut die Notwendigkeit, bei der Zinsgestaltung die Fremdüblichkeit genau zu prüfen, um unerwünschte schenkungsteuerliche Folgen zu vermeiden. Auch die unmittelbare Verwendung der Darlehensmittel für den Immobilienerwerb ist für die steuerliche Anerkennung entscheidend, wie ein BFH-Urteil vom 27. November 2024 verdeutlicht [17].
6. Fazit
Das Verkäuferdarlehen ist weit mehr als eine bloße Alternative zur Bankfinanzierung. Es ist ein hochflexibles und wirkungsvolles Instrument der strategischen Steuer- und Vermögensplanung. Durch die intelligente Nutzung des Steuersatzgefälles können erhebliche Steuerersparnisse innerhalb des Familienverbundes realisiert werden. In Kombination mit den Möglichkeiten des Schenkungsteuerrechts ermöglicht es eine schrittweise, kontrollierte und steueroptimierte Übertragung von Immobilienvermögen an die nächste Generation.
Der Erfolg einer solchen Gestaltung hängt jedoch maßgeblich von einer sorgfältigen und professionellen Umsetzung ab. Die strikte Einhaltung des Fremdüblichkeitsprinzips in allen Vertragsdetails ist die unabdingbare Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung. Angesichts der komplexen rechtlichen Anforderungen und der strengen Prüfung durch die Finanzverwaltung ist eine umfassende Beratung durch spezialisierte Steuerberater und Rechtsanwälte unerlässlich. Nur so kann sichergestellt werden, dass die angestrebten Vorteile rechtssicher realisiert werden und das Verkäuferdarlehen sein volles Potenzial als Eckpfeiler einer vorausschauenden und optimierten Vermögensstrukturierung entfalten kann.
References
[1] Verkäuferdarlehen – Immobilienverkauf steueroptimiert gestalten. https://www.juhn.com/fachwissen/besteuerung-immobilien/verkaeuferdarlehen-immobilienverkauf-steueroptimiert-gestalten/
[2] Steuerblog – björn dethlefs | steuerberatung. https://www.stb-dethlefs.eu/steuerblog/
[3] Per Ehegattenschaukel Steuern sparen – Wissen für Vermieter. https://www.immocloud.de/magazin/die-ehegattenschaukel/
[4] Privatdarlehen steuerlich geschickt nutzen – JUHN Partner. https://www.juhn.com/fachwissen/besteuerung-
immobilien/privatdarlehen-steuerlich-geschickt-nutzen/
[5] Steuersparmodell: Ist ein Darlehen zwischen Eheleuten steuerlich … https://www.lohnsteuer-kompakt.de/steuerwissen/steuersparmodell-
ist-ein-darlehen-zwischen-eheleuten-steuerlich-guenstig/
[6] Ehegattendarlehen: Steuern & Zinsen sparen für Verheiratete?. https://www.immocloud.de/magazin/das-ehegattendarlehen/
[7] Clever Steuern sparen über Steuergefälle bei Privatdarlehen. https://steuerbildung.de/clever-steuern-
sparen-ueber-steuergefaelle-bei-privatdarlehen/
[8] Der Nr.1 Steuerhack: Die Ehegattenschaukel. https://www.nutzungsdauer.com/ehegattenschaukel/
[9] Aktuelle FG-Rechtsprechung rund um die GmbH (GmbHStB 2024 … https://www.haufe.de/id/beitrag/aktuelle-fg-
rechtsprechung-rund-um-die-gmbh-gmbhstb-
2024-heft-10-s-318-HI16592390.html)
[10] [PDF] STEUER UPDATE 2024. – VISCHER. https://www.vischer.com/fileadmin/uploads/vischer/user_upload/Steuer_Update_2024_Broschüre.pdf
[11] Nießbrauch – Nießbrauchsrecht (§§ 1030 BGB). https://www.rosepartner.de/niessbrauch-niessbrauchsrecht.html
[12] Haus der Eltern im Pflegefall – kaufen oder verkaufen? – Homeday. https://www.homeday.de/de/immobilienverkauf/haus-eltern-verkaufen-pflegefall/
[13] Besteuerung von GmbH und Gesellschafter – ein Update (GmbHStB … https://www.haufe.de/id/beitrag/besteuerung-von-
gmbh-und-gesellschafter-ein-update-gmbhstb-
2024-heft-6-s-192-HI16319037.html)
[14] Jahressteuergesetz 2024: wichtige Änderungen für Steuerzahler ab … https://www.ecovis-rts.de/aktuelle-beitraege/jahressteuergesetz-2024-
wichtige-aenderungen-fuer-steuerzahler-ab-2025.html
[15] Wachstumschancengesetz: Wichtige Steueränderungen | Steuern. https://www.haufe.de/steuern/gesetzgebung-
politik/wachstumschancengesetz_168_600636.html
[16] Urteil vom 31. Juli 2024, II R 20/22 – Bundesfinanzhof. https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/
entscheidungen-online/detail/STRE202410203/
[17] Urteil vom 27. November 2024, XR 24/23 – Bundesfinanzhof. https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/
entscheidungen-online/detail/STRE202520205/
